不动产善意取得制度研究

【摘要】物权法出台后,我国民法学界对不动产是否使用善意取得制度之争似乎已经平定,然而这并不代表这一领域就没有任何问题存在。我国物权法虽然确定了不动产的善意取得制度,但《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产,忽略了两者之间的差别,有待于进一步完善。
【关键词】不动产善意取得无权处分登记制度

一、不动产善意取得制度的争议

关于善意取得制度的两种学说如下。
1.否定说
否定说的学者认为,善意取得制度仅适用于动产领域,至于不动产,因为登记为其公示方法,是以国家信誉为公信力的基础之上建立的,交易中不至于误认为占有人为所有人,所以在建立不动产等级制度后,善于取得制度的原理和规则基本上已经无法适用,属于建制上的重复。
2.肯定说
持肯定说的学者认为,应该承认不动产的善意取得制度。仅凭登记的公信力而去推定权利人,对于善意第三人的保护是不充分的,而且不利于动态交易的进行。
本人更赞同肯定说,下文将从各个方面来阐述不动产善意取得制度应该建立和完善的一些观点。

二、关于善意取得制度的构成要件

1.无权处分是不动产善意取得的前提要件
根据《物权法》第106条规定,“无权处分”是善意取得制度适用的前提。
2.关于第三人善意的判断
善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖,因此善意取得制度的核心要件就是受让人在取得财产时主观上处于善意状态。《物权法》第106条规定“受让人受让该不动产或动产时是善意的”。
3.关于转让合同的有偿性
根据《物权法》第106条的规定,善意取得制度的另一个构成要件是以“合理的价格转让”。
4.对于“必须办理完毕登记手续”要件的理解
《物权法》第106条第1款规定完成公示是善意取得的要件之一,即“转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”据此,依照法律规定应当登记的已经登记,才能适用善意取得。三、对不动产善意取得制度的完善建议

1.区分动产和不动产善意取得
我国《物权法》的规定实质上是将动产善意取得和不动产善意取得合并为一个条文。这样的做法尽管表达了立法者对于保护善意第三人的意愿,但是,动产善意取得制度和不动产善意取得制度还是有很大区别的,具体而言:
(1)在权利表征方面,不动产善意取得必须要求不动产登记的状态与实际权力的状态不一致,即存在瑕疵登记。《物权法》第106条对此没有明确的规定,这显然是不完善的。而动产善意取得要求占有权利状态与实际权利状态不一致动产一般是无须登记的。
(2)在涉及主体方面,不动产善意取得一般包括四方法律关系,包括登记机关。而动产善意取得中一般没有登记机关。所以将两者笼统的放在一起规定,难显主体的不同,导致对责任承担方面的混乱。
(3)在无权处分人方面,不动产善意取得要求无权处分人是登记名义人,而动产善意取得中要求处分人是占有人。
(4)在受让人取得财产方面,不动产善意取得要求受让人完成了物权变更登记后,才能取得不动产的所有权;而动产善意取得则要求受让人受让动产的占有,即为足已。
所以,在不动产立法的过程中,应该显现出两者差距来,明确加以区分,这样有利于司法实践。
2.我国《物权法》应明确规定不动产善意取得制度的适用范围
我国《物权法》为明确不动产善意取得制度的适用范围。本文从各种学术资料和作品中搜集认为,至少应包括以下几种情况。
(1)部分共同共有人擅自处分已登记的不动产。
(2)不动产瑕疵登记。
(3)第三人通过公开拍卖取得的不动产。
(4)尚未进行登记但不违章的不动产。
3.明确登记错误的赔偿责任