收紧供地 利好股市

收紧供地利好股市

日前，国土资源部召开“房地产用地管理调控”新闻发布会，明确提出，今年供地将不低于过去5年平均实际供应量，且“今后供地政策将越来越紧”。这对股市、楼市以及整个经济发展都将是一件好事。
根据国土资源部的数据，去年各地编制住房用地计划21.80万公顷，而截至2011年12月31日，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%，其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷。这就是说，实际用地仅为编制计划的62%。对此国土部坦陈，主要原因是供地计划编制过大，对市场的预测研判不科学、不合理。所以今年的供地计划，原则上不低于过去5年年均实际供应量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。
有数据显示，过去5年商品房用地实际年均供应量为10.77万公顷。这就是说，今年供地计划也在10万公顷上下，而实际供应量可能还要打一个折扣。
土地是房产的源头，中国房地产调控的症结就在土地，包括地价和土地供应量，所谓面粉贵过面包，此之谓也。这次国土部抓住土地管理，且调控从供应量着手，可谓抓住了问题的实质。因为地价受市场影响，而供应量掌握在政府手中，相对来说，可以通过计划加以调节和引导。实际上，国土部制定并公布供地计划，就是为了引导市场预期，接受社会监督，其中供地计划是一个指导性的计划，而保障性安居工程供地计划则是一个指令性的计划，即前者视市场而定，后者必须完成。
土地供应量收紧，意味着供给这个龙头收紧，这对楼市当然是利好，更何况截至2011年12月底，全国未竣工房地产项目用地约为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍，即使一年不供地，未竣工土地也完全能够满足持续开发的需要。试想一想，如果股市的龙头（新股）也能越收越紧，那肯定是特大利好！
不仅供应量收紧，土地价格也将管起来。国土部称，自今年起，有三种情形：（1）土地招拍挂出让溢价率超过底价50%；（2）成交总价或单价创历史新高（即地王）；（3）流标、流拍；均会实行动态监测，并通过监管系统及时上报。只要地价不像前几年那样腾腾腾地往上蹿，控制房价就有了基础。因此，对楼市而言，一方面，2012年是消化存量年；另一方面或许也将是地价稳中有降年，上限50%溢价被卡住了，下限如果一再流标、流拍，想来有关部门也不会“自拉自唱”。这就有助于房企降低成本，只要资金流能够支撑，存货又不是太多，房企还是可以通过降价有效让利，目前30%的毛利率还是高于社会平均利润，房企的日子并不特别难过。例如，部分开发商正准备反周期抄底拍地，有的如龙湖地产则准备将自持房产控制在一半左右。
国土部公布的土地供应量计划，均由各地汇编而成，意味着供地收紧，以及随之而来的土地财政收益将大幅减少，已成各地共识，不管是主动还是被迫达成的共识；也意味着10万亿元左右的地方融资平台贷款的解决有了应对之策，我们不妨将之同前些时银监会提及的平台贷款展期一起解读。实际上，在地方政府方面，2010年土地出让金高达2.7万亿元，2011年纵然有所减少，据全国130个城市统计，出让金总额也达1.86万亿元，同比减少13%。何况各地就促进房地产市场健康发展正在采取微调措施。有消息称，近期北京、上海等12个重点城市新房成交套数环比全部上升，其中南京、成都、杭州升幅甚至超过50%。
就股市而言，证监会主席郭树清曾说，目前A股市场总体上已具备罕见的投资价值，为什么市场老是涨不起来？其实，投资人害怕的主要风险就两个：一是平台贷款可能引发银行股的系统风险；二是新股发行改革和退市制度改革能否取得突破。现在看来，这两大难题正在逐步化解之中，只要金融、地产板块真正动起来，A股理应后来居上。