论宅基地使用权的流转

摘要：宅基地是我们生活离不开的重要部分，当然宅基地使用权也是农民生活权利之必须，但是农村宅基地使用权能否进行交易、流转仍旧是社会各界关注的焦点。就目前的国家对宅基地的相关政策法规来看，禁止宅基地流转的制度严重阻碍了农村经济的发展，同时造成一系列的诸如“宅基地隐形流动和违法用地”等的问题。

关键词：宅基地宅基地使用权流转自由

国家所能依靠能够促进稳定发展的根本是合理的土地制度，土地制度是人民拥有的权利为土地权利，这项权利同时也是人民所拥有的最基本的权利，因为这涉及到人民的基本生存问题。①我国宅基地使用权对农民的生存保障功能是该制度最显著的意义。我国相关法律对该项土地权利进行了特殊规定，并将这项权利属性定性为用益物权，但其仍是被严重限制的物权。

目前，关于宅基地使用权能不能自由流转，这个问题在理论界仍然存在很多分歧，当然，对这一权利问题的研究讨论跟现实的实现还相差甚远。文章通过分析宅基地基本属性，结合实际，探索出宅基地使用交易的方式方法，最终为立法者在这方面的研究提供合理的建议和意见。

一、宅基地使用权概述

(1)宅基地使用权的概念

我国特有的一种用益物权形式就是宅基地使用权。宅基地使用权指的是农村居民为了建造自己的房屋，对农村集体所有的土地进行占有、使用而享有的权利。②在我看来，农村宅基地的定义应包含以下几点：第一，宅基地的权利归属集体所有，农户只具有使用权;第二，完全具有了农村集体经济组织成员的身份和资格，才能作为该项使用权的主体;第三，经过严格的审批手续才能获得;第四，需要被进行统一分配才能取得;第五，仅被建造住宅及其附属设施适用。

(2)宅基地使用权的特征

1、权利主体的身份性。依据《物权法》的规定，宅基地使用权的取得，使用权人须有身份上的要求，但是，要能享有这种使用权，他必须具有特殊身份，即集体经济组织人员的身份。如果丧失了这种特殊的人员身份，那么，他就丧失了因为身份关系才能取得的这种使用权，此时，集体经济组织也就有权收回这种权利。

2、权利客体的特定性。宅基地使用权的对象只能是集体所有的土地。同时，经过相关规定知道只有耕地才能作为宅基地使用权的客体，耕地的用途不能背任何组织和个人擅自改变，更不能私自将耕地改变为自己的宅基地。

3、宅基地使用权取得的法定性。宅基地的取得需进行严格的法定程序，当然，申请资格是必须具备的。其次，必须履行法定手续，以户为单位，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。此时，才能取得宅基地使用权。

4、宅基地使用权的限制流通性。目前，基于进行社会保障功能这一作用，对于宅基地上所拥有的权利来说，只能由宅基地使用权人享有，其他人不能擅自享有。该种使用权的流转在现行法律规定中是被受到严格限制的，主要体现在以下几个方面：第一，“地随房走，房随地走”;第二，宅基地使用权必须跟宅基地上所附着的房屋等不动产一起发生物权变动;第三，不得单独出租宅基地使用权，仅能让其附随住宅一起出租。③由此可知，现行的法律规定对于宅基地使用权的流转采取较为严格的限制。

二、我国宅基地使用权流转的现状及存在的问题

(1)农村房屋交易的“隐形市场”存在

城市化进程加快，大量劳动力向城市集聚，同时驱动着城市向城郊农村地带不断进行扩张。而在交通特别便利，有着优越工业基础条件的城区，宅基地流转活动是最为繁盛的，并且其流转速度和规模也正呈现出扩大的趋势。因现行法律和政策是禁止宅基地使用权自由流转的，农房交易只能在地下暗中进行，所以一个存在于制度之外的巨大的隐形流转市场已经悄然形成。

(2)宅基地自发流转在实践中产生的问题

1、相关法律法规的缺位及与现实的不相容。虽然，国家关于流转制度的法律规范性很强，而且一些矛盾的解决也有法可依。但是，在农村以及乡镇，关于这方面的法律规定非常少，矛盾依然不能得到解决，而且目前处于无法可依的状态。而在现行法律法规中，规定更多的是宅基地所有权，对宅基地使用权的规定少之又少。而与国有土地相比，关于宅基地使用权的转让、出租、抵押等一些基本权能并没有被法律法规所规定。

2、宅基地被擅自流转，在严重冲击地产的同时，也对耕地的保护造成了极大的负面影响。农村宅基地被擅自无序流转，在削弱政府调控地产市场的能力的同时，对建设用地供应总量的控制也难以有效地进行，长此以往，土地利用总体规划和城市规划将逐渐成为“纸上规划”，最终将造成土地利用的低效率。

3、农村宅基地非法流转引致交易风险。

三、宅基地使用权流转的意义

(1)宅基地使用权流转的必要性

1、城乡一体化发展的需要。今年来，随着人们认识水平、生活水平的不断提高，农民到城市打工、居住的现象不断增多，人们的宅基地也已经被大量闲置。然而，由于这些宅基地的取得方式并不违法，导致这些闲置的土地无法被集体组织收回，最终导致出现了大量的“空心村”。而这些现象的出现更加便利了宅基地流转隐性市场的形成，最为严重的是造成机体土地收益的减少。但是，如果土地能被自由交易，那么他们就可以拿自己的宅基地进行流转交易，当然，这种交易必须是在法律控制范围内，而不是毫无秩序的进行。笔者认为，这种方法不仅有助于农村劳动力的转移，而且一定程度上的农村、农民问题也可以得到解决。此外，城市化进程的加快、市场经济的发展等一系列现代化因素的不断实现，要想达到促进城乡协调发展这一目的，宅基地被自由交易势在必行。

2、房地一体原则的需要。依照法律规定，国家、集体享有土地所有权。个人仅仅对土地上的附着物，即房屋、车库等享有所有权，对土地没有所有权。这就使得房屋所有权加土地使用权形成了我国房地产产权结构，为了避免房屋所有权人对土地使用权产生错位，我国实行房地一体原则，即“地随房走，房随地走”的原则。④