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基金项目:陕西师范大学“211”重点项目“西部金融发展研究”课题
[摘 要 ]由于历史的原因和经济发展的落后,西部房地产金融市场的发展受到了很大的制约,且与全国平均发展水平相比存在较大的差距.本文在试图分析西部房地产金融发展现状的基础上,探究制约西部房地产金融发展的主要因素,并且提出加快西部不动产金融发展的政策建议,以期加快西部房地产金融市场的发展,推动西部地区经济又快又好的发展.
[关 键 词 ] 房地产 金融 住房公积金
经过西部大开发的洗礼,由于国家政策的优惠使西部房地产金融得到了前所未有的发展机遇,在近几年得到了长足的发展,但由于西部自身的历史及环境条件的制约,其发展水平一直落后于国内其它地区.房地产业的发展已经成为拉动经济发展的一个重要引擎,如何使西部房地产金融健康、快速发展也就成了我们面临的一个重要课题.
一、西部房地产金融发展现状
1.西部房地产开发资金情况
(1)西部房地产开发贷款情况.随着西部大开发的深入,西部房地产投资发展得到了迅速发展,而房地产投资的发展必然会带来西部房地产金融的迅速发展.从2001年开始,西部房地产贷款在全国房地产贷款中所占的比重逐步提高,其中2006年占比为17%,2007年为14%,2008年,在房地产行业自身周期性波动和国际金融危机的共同影响下,我国房地产市场出现明显的调整,房地产开发投资增速回落,市场交易量减少,部分地区房价下跌,使商业性房地产贷款余额增速放缓,但是由于西部地区灾后重建的因素,房地产贷款在全国占比快速上升 11.3个百分点,达到25.3%.从贷款增速来说2006、2007年一直保持较快的增长,但2008年受金融危机的影响出现了负增长,减负仍然小于去过其他地方,这说明了西部房地产开发贷款这两年增长比较迅速.
(2)银行贷款是主要的资金来源.通过对房地产开发资金来源进行分析可知,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款,“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,资金来源中的“他资金来源”主要是由定金和预收款构成,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上.
西部地区受其自身经济发展相对落后的内部因素的影响和西部大开发外部经济条件的影响,使西部经济发展的资金来源必然主要是银行贷款,在这种的情况下西部房地产市场的发展所需要的资金也会主要以银行贷款为主.如图1、图2,即为西部各省区在2007年和2008年资金来源情况,可以看出银行贷款是西部房地产市场的主要资金来源.
2.西部各省的住房公积金贷款发展情况
(1)各省区的住房公积金贷款发放情况.2008年时特殊的一年,由于金融危机的影响,各地房市都受到不同程度的影响,这就考验了各地政府的管理工作.陕西省在2008年发放个人住房公积金贷款的金额为23.45亿元,同比增长40.4%,而重庆2008年发放的个人公积金住房贷款为金额为29.74亿元,同比增长-29.74%,同时宁夏成为西部各省中降幅最大的一个区,降幅达-62%,这说明了西部各省住房公积金的归集、管理发展不平衡,有些省区需要加强住房公基金的归集工作(见表1).
(2)省区住房公积金的使用率情况.西部各省区的住房公积金使用率在近两年有不同程度的提高,但是根据国家标准:住房公积金使用率在70%以上才达到使用效率的标准,西部各省区只有四川在2008年的使用率达到了标准,百分比为71.56%,而兰州和云南的住房公积金的使用率仅达到50%左右(见表
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(3)各省市个人公积金贷款逾期率情况.截至2008年年底,陕西省个人逾期贷款金额为208.66万元,逾期率为0.03%,云南省昆明市累计向63111户职工发放住房公积金个人贷款70.5亿元,全市住房公积金个人贷收率为99.21%,逾期率为0.08%,贵阳市个人住房贷款逾期余额为19.03万元,个人住房贷款逾期率为0.07%,重庆市的个人贷逾期率也只有0.03%,个人贷逾期率都低于全国水平,说明西部总体个人贷款总体资金比较安全.
二、西部房地产金融存在的问题
1.融资渠道单一.从图1到图2可以看出,银行贷款是当前西部房地产开发资金的主要来源,在所有资金来源中所在的比重均在50%以上,并且自筹资金和利用外资的水平都普遍较低.由于房地产开发的主要资金来源是银行贷款,这无形中也加大了银行贷款的风险,如果随着房地产市场的发展而没有多渠道的融资来源,银行的贷款风险将进一步加大,这势必会影响银行对房地产业的贷款力度,从而影响房地产市场的健康发展.
2.房地产金融市场还有待健全和进一步完善.目前西部房地产市场还不健全,主要表现在融资工具简单、中介配套机构不完备、住房抵押贷款二级市场至今尚未形成、率市场化进程缓慢等方面,这些方面阻碍了金融业与房地产业的密切结合,使房地产金融市场失去了应有的活力,而且不利于运用有关金融运行机制对房地产业发展进行宏观调控.
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3.住房公积金管理水平有待提高.经过几年的发展,西部住房公积金归集和管理水平得到了很大提高,但还有很多不足之处.从表2可以看出,住房公积金的使用率在西部各省区普遍偏低,与国家70%以上的标准水平相比仍有一定差距.住房公积金贷款发放能缓解职工的一些买房压力,但住房公积金个人贷款在所有个人住房贷款中比重还是偏低,同时还出现公积金归集范围窄,资金沉积严重,赢利水平低等现象,这些势必会影响住房公积金的管理和使用.
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三、西部房地产金融发展的对策分析
1.进一步拓宽房地产企业合法融资渠道.国外的房地产资金来源的构成一般是40%的房地产基金和40%的私募基金,而剩下的20%才是银行贷款,但我国西部房地产资金构成中如果按源头来划分平均都在50%以上,最高的达到了71%,融资渠道单一成了制约我国西部房地产金融发展的一个瓶颈,积极拓宽融资渠道迫在眉睫.首先,要积极推动资本市场的发育,鼓励开发企业通过上市、房地产信托、股权合作、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金.其次,努力创造良好的投资环境,积极引进外资.第三,要推进房地产抵押贷款证券化进程.这样可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性,降低金融风险,同时也为投资者提供了一种重要的投资渠道.
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2.加强房地产金融风险的管理.房地产金融是一种专业性很强的金融服务项目,需要协调好资金来源小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中、资金来源短期性和资金运用长期性之间的矛盾.以上矛盾如果处理不好就有可能带来巨大的金融风险,甚至引发金融动荡.90年代日本金融动荡以及97年开始的东南亚金融危机以及正在进行的全球性金融危机,均与房地产金融风险紧密相关.因此,西部房地产金融机构必须充分认识到加强房地产金融管理的重要性,建立完善的风险防范机制,同时加快金融创新步伐,以适应快速发展的房地产金融市场.
3.加强对西部住房公积金的归集和使用.住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一般主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款,因此它是西部房地产市场健康发展的一个重要保证,因此笔者认为因该从三个方面做好公积金的归集和使用.首先,建立专门的公积金管理机构,以加强对公积金的管理.其次,注意培养专门的公积金管理人才,以提高公积金的管理效率.第三,积极向东部先进地区学习先进的管理经验,提高西部住房公积金的管理水平.
参考文献:
[1]刘惠娜:房地产市场与金融危机[J].中国集体经济,2008(22):20-22
[2]张敏佳:美国次贷危机对我国房地产金融的启示[J].时代金融,2008(11):8-10
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