该文是银行管理专业房地产论文范文，主要论述了房地产类本科毕业论文,与在宏观调控中强化与完善土地金融政策相关论文范文例文，适合房地产及土地及经济发展方面的的大学硕士和本科毕业论文以及房地产相关开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
在社会经济转型、发展方式转变、国际金融环境动荡的重要时期,强化与完善土地金融政策深入参与宏观调控,对我国宏观调控的成败得失、国民经济的持续稳定发展具有重大的理论与现实意义.本报告通过分析我国当前宏观调控的整体形势与存在的突出问题,阐明强化与完善土地金融政策参与宏观调控的现实紧迫性,提出了强化土地金融政策创新并积极参与宏观调控的具体建议.
一、2007年我国宏观经济运行的基本态势
2007年,我国社会经济继续快速发展,市场化、工业化、城镇化、现代化、信息化快速推进,产业结构不断优化,经济发展方式逐渐转变,民生需求较好满足,土地政策参与宏观调控取得了较好效果,国民经济保持平稳快速发展,呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势.国民经济继续保持较快增长,据初步核算,全年国内生产总值246619亿元,比上年增长11.4%,连续五年增速达到或超过10%；主要特点可以用“三高三快”来概括：“三高”是指投资、消费、净出口三大需求均保持较高增速；“三快”是指人民币升值加快、居民消费价格涨幅较快、资产价格上涨过快,这“三快”也是影响我国经济走势与政策取向的主要问题.
(一)固定资产投资高位平稳增长,投资反弹压力加大
固定资产投资,尤其是房地产开发投资增长过快.全年全社会固定资产投资137239亿元,比上年增长24.8%,其中,城镇固定资产投资117414亿元,增长25.8%；农村固定资产投资19825亿元,增长19.2%.全年房地产开发投资25280亿元,比上年增长30.2%.从产业看,2007年,第一产业增加值28910亿元,占GDP比重为11.7%；第二产业增加值121381亿元,占GDP比重为49.2%；第三产业增加值96328亿元,占GDP比重为39.1%.第三产业比重仍严重偏低.从区域看,中、西部地区投资增速明显高于东部地区,投资结构得到进一步改善.同时,央行的调查显示,日前企业固定资产投资景气指数达到10年来的最高,说明企业内在投资冲动仍然较强.
(二)居民收入不断提高,消费需求较为旺盛
我国国内消费增速从2004年开始不断提高,2006年3月份后进入加速增长阶段.2007年全年社会消费品零售总额89210亿元,比上年增长16.8%.分城乡看,城市消费品零售额60411亿元,增长17.2%；县及县以下消费品零售总额28799亿元,增长15.8%.消费的增长主要是因为城乡居民收入和就业的增长.全年城镇居民人均可支配收入13786元,扣除价格因素,实际增长12.2%.农村居民人均纯收入4140元,扣除价格因素,实际增长9.5%.全年城镇新增就业1204万人,比上年多增加20万人.
同时,近两年来,各级政府全面落实科学发展观,大大增加了教育、医疗、社会保障等公共产品的投入,提高了居民的消费倾向,推动了消费的增长.
(三)国际收支顺差继续扩大,人民币汇率屡创新高
外贸与外资快速增长,双顺差迫使外汇储备不断膨胀、人民币升值压力增大.全年进出口总额21738亿美元,比上年增长23.5%.其中,出口12180亿美元,增长25.7%,进口9558亿美元,增长20.8%.贸易顺差2622亿美元,比上年增加847亿美元.全年实际使用非金融机构外商直接投资748亿美元,比上年增长13.6%.年末国家外汇储备余额达到1.53万亿美元,比上年增长43.3%.
国际收支顺差的持续扩大,导致了贸易摩擦的大量增加以及外汇储备的快速增长.9月末,我国国家外汇储备达到14336亿美元,同比增长45.1%.大规模的外汇储备,不仅增加了央行货币政策的操作难度,而且加大了人民币的升值压力.
2007年以来,人民币升值明显加快.目前,银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价已跌破7.42,较年初的7.80已升值近5%,而且基本呈单向升值走势,没有实现双向波动.这种单向升值走势进一步强化了人民币升值的预期,导致热钱流入,国际收支顺差继续扩大,反过来又加大人民币升值的压力,形成不良循环.这种循环已成为影响我国经济稳定发展的一个重要因素.
(四)消费价格出现结构性上涨,通货膨胀压力增大
全年居民消费价格指数（CPI）上涨4.8%,食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因.分类别看,食品价格上涨12.3%,居住价格上涨4.5%.全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%.
由于国内货币供给增长较快,居民消费持续旺盛,国际石油价格大幅上升,居民消费价格上涨的压力仍然很大.从2007年全年的数据来看,医疗保健及个人用品、居住类价格涨幅都有所扩大,居民消费价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的可能性有所增加.
(五)资金流动性过剩严重,资产价格上涨过快
尽管2007年年内连续6次加息、10次提高法定存款准备金率,但年底货币流动性过剩问题依然不见缓解.12月末,广义货币（M2）余额40.3万亿元,比上年末增长16.7%,回落仅0.2个百分点；狭义货币（M1）余额15.3万亿元,增长21.0%,加快3.5个百分点；流通中货币（M0）余额30334亿元,增长12.1%,回落仅0.6个百分点.金融机构人民币各项贷款比年初增加36323亿元,比上年多增4482亿元.各项存款比年初增加53878亿元,比上年多增4599亿元.全年投放现金3262亿元,比上年多投放221亿元.货币供应量增长较快,贷款增加较多,流动性明显过剩.
当前流动性过剩造成的一个突出后果就是资产价格上涨过快.主要股指“沪市综合指数”已经从年初的2728点上升到11月中旬的5200多点,上涨了近一倍,而且一度曾达到6100点.目前A股的加权平均动态市盈率已超过30倍,远高于15―20倍的国际平均水平,股市估值水平偏高.同时,全国住房价格2007年以来也加快上涨.10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比去年同期增加了4.1个百分点.而且,股市和房市还出现相互推动、交替跃升的局面.可以说,2007年我国经济是“快”上有余、而“好”上不足.
二、当前我国土地领域宏观调控面临的突出问题
2007年,央行按照国务院加强和改善宏观调控的统一部署,运用各种货币政策工具,10次上调存款准备金率、6次上调存贷款基准利率,保持了货币信贷平稳增长,使金融运行保持平稳.国土资源部门出台了一系列新的有针对性的土地政策,加大了对闲置土地处置力度,规范了土地储备行为,防范了违规土地抵押贷款的金融风险,对宏观调控产生了积极的影响.
但是,由于经济发展速度偏快,制度与政策建设相对滞后,我国土地领域宏观调控仍存在一些问题,主要表现为“三个扭曲”,“两个风险”和“一个失衡”.
(一)房地产供求关系明显扭曲
实现房地产供给与需求平衡,防止房地产价格过度上涨,是国民经济发展与宏观调控的重要任务.未来几年我国城镇化水平仍将以每年一个左右的百分点的速度上升,预计到2020年达到60%以上,未来新增城镇人口4亿多.快速城市化背景下的大量城市“移民”需要在城市安家置业,加上旧城拆迁改造,原有城市居民改善住房条件等,我国城市房地产需求长期将处于一种稳步上升状态.
然而,目前我国房地产供给与需求关系却出现明显脱节和扭曲,既表现在需求方面,也表现在供给方面.其中,需求扭曲是矛盾的主要方面.
住房信贷政策纵容了部分居民的购房欲望,放大了住房购买需求,使购买需求偏离了居民实际收入的支付能力.目前个人购房,90%以上的房主是通过个人住房按揭贷款实现的.1998年全国银行发放房贷426亿元,2005年房贷总额为49100亿元,7年间飙升115倍.工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款2006年底达到11761亿.这表明,1998年以来我国房地产投资和市场需求的快速增长,基本上是建立在国内银行贷款基础上的.如果没有个人住房贷款的快速增长,就不会有快速的购买需求膨胀.过多的按揭贷款购房是居民购买力的透支,对房地产,乃至对整个国民经济的平稳发展是不利的.
房地产投资与投机需求的扩大,是房地产供给与需求关系明显扭曲的因素之一.在房地产繁荣景象的引导下,众多投资者将投资目标转向了房地产市场.2007年,全年房地产开发投资25280亿元,比上年增长30.2%,加快了8.4个百分点.房价不断上涨的局面相继吸引了社会的投资与投机资金,大量投资与投机需求挤占了自住性商品房的供应,楼市的刚性需求得不到有效释放,形成恶性循环,房价步步走高.对房地产价格的上涨预期又放大了对住房的超前消费需求,超前消费需求加剧了现阶段的住房紧张局面,同时也透支了房价,透支了未来一定时间内的消费.
(二)土地价格与价值严重扭曲
地价是房价的重要组成要素.地价与房价存在互动关系,正常的地价是由房价所决定的.如果同一地区楼面地价高于房价或接近房价,就出现了房地产的价格与其价值的背离.2007年,全国各地城市拍卖地价不断创出新高,以致很多新拍出的地价（楼面地价）比周边正在出售的楼盘房价还高.上海新江湾城的楼盘售价刚刚超过1万元.6月21日下午,上海新江湾城D1地块楼面地价高达12509元／,共以12.6亿元的天价落入浙江绿城手中.楼价与地价的倒置现象已经在全国各地蔓延.地价高于楼价,土地资产价值过度放大,推动银行贷款向楼市与土地转移.房地产企业不断扩大融资,积极入市购置土地,不断推进国有土地资本化发展进程.2007年底,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就有1元被沉淀在土地上.25%的房地产信贷资金沉淀在土地上,是在地价高于楼价的市场环境下出现的,其中至少存在50%的市场泡沫.地价高于楼价,不仅推进房价高涨,而且使房地产泡沫固化.固化的房地产泡沫为房地产价格进一步高涨打开了空间.
(三)土地收益分配关系高度扭曲
我国自20世纪80年代开始了城市土地使用制度改革.之后,逐渐把城市国有土地使用权从所有权中分离出来,在市场中流转,形成了城市国有土地使用权的一、二两级市场.应该说,这是一项重大的制度改革和机制创新.但是,随着市场经济的进一步深化和发展,现有土地有偿使用与流转的制度在执行中出现一些弊端：
第一,集体土地经征收转变为国有土地所产生的收入,含有被征土地的期权收入,开发权收入,用途改变收入等.而这些收入基本上没有对农民进行全额补偿,国家与农民之间没有实现土地收益公平分配.分配关系存在扭曲.
第二,由招拍挂等制度所产生的国有土地出让金收入,含有土地期权收益,国家长期投资建设和城市发展,及基础设施建设效应等所形成的多重级差地租收入,理应首先归公,再按照收益分配机制在国家层面上进行合理分配.由于制度设计不尽合理,目前,这些土地收益事实上绝大部分归地方政府和企业所支配.
第三,由于国有土地出让金收入由地方政府支配,国家土地所有权事实上被虚置,激发了地方政府强烈的卖地冲动,加剧土地收益分配关系的扭曲程度.地方政府以“卖地机制”粗放发展本地经济,造成重复建设,土地资源浪费,经济结构升级在低水平上徘徊.
第四,按照两权分离的原则,国务院行使国有土地所有者代表的职能,县市政府不是所有者的代表,而是使用者的集合.但,实际上县市政府收取并使用土地出让金.国家作为土地所有者的经济利益并没得到真正体现,扭曲了国家利益与地方利益的关系.
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第五,建设用地存在明显的区位优劣和等级差异,不仅存在“卖地比赛”,而且出现“好地多卖”的现象,即越是经济发达地区,卖地就越多、越快,投放的资金就越多,超出房地产开发和经济发展所需要的资金.大量的土地出售在给企业带来了机会,给当地政府带来了充足的资金的同时,给企业和银行可能带来了金融风险.同时也加剧了区域发展的差距.
第六,失当的土地出让金分配使用制度产生了许多腐败和其他问题.各种力量对土地收入的争夺与瓜分,离不开政府机构、银行、房地产开发企业与资本市场.近年来,我国最大的腐败案件发生在土地开发、城市建设与房地产开发领域,群众上访与投诉最多的案件都与土地有关.
总之,由于国有土地的收入形成与分配机制尚待完善,现有土地出让收入的分配与使用,出现了事实上公平分配关系被高度扭曲的现象.
(四)银行等金融机构潜藏较大金融风险
截至2007年6月末,全国商业性房地产贷款余额达到4.3万亿元（不含公积金贷款）,同比增长24.5%.其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,同比增长23.9%；房地产开发贷款余额1.7万亿元,同比增长25.6%.而且,商业性房地产贷款占本币贷款已从2004年的13%上升到2007年6月末的17%.从6月末到10月末,我国房地产开发贷款余额增加了6000亿元,达1.76万亿元.也就是说,在一年多时间里,住房消费信贷增长了一倍以上,这段时间也正是国内各地房地产价格上涨最快的时期.
由于我国金融体系改革滞后于经济的发展,从而引致我国房地产金融风险主要集中在以银行为主的金融机构中.我国房地产金融信贷余额逐年增加,年均增长保持在30%以上.截至2007年上半年,我国房地产金融信贷余额占金融机构全部信贷余额的17.13%,比1998年高14.29个百分点,是GDP的40.27%.在部分城市,如北京、上海、广州,我国房地产金融信贷余额占银行总的信贷比例都超过了50%.房地产信贷已经成为当前银行的第一信贷.而如果一旦房地产行业出现波动,高比例房地产信贷势必加大银行的流动性风险.
房地产开发企业银行信贷资金比重已超过53%以上.在珠三角等地区,地产贷款（含开发贷、个贷）已占到银行中长期贷款总额的60%以上.房地产业的资金对银行高度依赖,银行资产质量对房地产业高度依赖.由于房地产业目前已处在泡沫阶段,我国银行信贷风险增大,银行信贷风险增大反过来放大房地产开发的泡沫风险.
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