摘要：所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。本文在详细的分析了房地产登记制度存在的问题的基础上提出了相应的建议和措施。
关键词：房地产；登记制度
由于我国尚未制定系统的房地产登记制度，缺乏一个完整的登记体系。对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序、登记的效力等没有统一的分类，致使一些登记制度问题无法得到合理的解释，影响登记制度的进一步发展。
一、目前房地产登记制度中存在的问题
1.登记机构不统一
房地产登记由房产和土地两个登记机关分别登记，机构行政管理重叠，职能交叉，部门利益相互冲突，造成登记机关不统一。这样不仅不利于当事人进行房地产登记，还耗费了房地产交易的成本，在实际工作甚至可能造成房地重复抵押的局面，既浪费人力物力，又严重影响正常的房地产市场的发展。
2.是房地产登记程序的复杂、烦琐性
申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。
3.登记记名的不透明化
在现实的房地产登记实务中，一方面，由于管理上错误思维的影响，另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力，这在某种程度上造成了我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用，。
4.登记模式的混乱
总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记，而初始登记是指房地产的第一次登记。在实践中，并没有完全区分开来。地籍整理是一项十分必要的制度，比如现在很多城市由于发展过快，“城中村”的现象比比皆是，这导致了集体土地与国家土地有时候很难区分，地籍混乱，征收国有土地甚至是重复征地的现象时有发生。
5.不动产房屋登记的效力不明确
目前我国有关不动产登记制度的法律法规的适用范围只适用于城市，关于房屋或房地产权登记的规定只适从于城市或城镇。而农村现在普遍对宅基地颁发宅基地使用权证。而农村房屋的产权登记则成为被遗忘的角落。改革开放，农村出现商品房，农村房屋买卖抵押等增多，而有关农村房屋产权的管理在法律法规规章方面基本上仍是空白。
6.登记错误赔偿及保险方面不完善
根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，一旦登记错误，国家只赔偿该登记行为的直接损失。由于何谓直接损失的判定标准是极为模糊的，对于房产登记错误及赔偿方面没有一个详细的赔偿细则，而其他的没有一个清晰的划分标准。针对房屋保险这一块也没有一个清晰的界定，影响房屋交易双方及房产行政部门的管理和规范。
7.房地产登记行为合法性审查标准的问题
对具体行政行为合法性审查，是从执法主体资格、执法主体的权限、执法目的、认定事实、适用法律和执法程序五个方面进行，对这一点在实务中已达成共识。但对房地产登记行为认定事实部分，是进行实质审查还是形式审查，还是要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效作全面的审查，则始终存在争议。
二、房地产登记制度改进措施
随着《物权法》的正式实施，我们必须针对以前房地产登记制度存在的弊病进行改进，不再把房地产登记看作是一种政府管理职责，是一种政府的管理行为，而应该认识到它是物权的一种公示手段，是形成一种维护公平和秩序的服务型、现代型的房地产登记制度。
1.以《物权法》为依据建立统一的登记机关
针对我国的多个登记机关、多头登记的现状，有必要在政府中设立一个专门负责房地产登记的行政机关。我国正在进行的政府机构改革就是要使一个管理型政府向服务型政府转变。如果政府职能不转变，即使由其他形式上独立的机关来履行登记也难以达到目的。因此，建立一个统一的登记机关，统一管理和规范，减少繁琐使登记程序以及登记审核等更加明确。
2.简化房地产登记的程序，提高其透明度，方便、快捷地实现房地产登记
政府机关必须改变观念，不能因登记发证制度而重发证轻登记，把管理职能当成一种权力，应该在申请人申请登记时主动提供业务咨询服务。变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的来回奔波之苦。还可在房地产交易买卖中引进律师代理，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师代理的登记业务进行形式审查。
3.充分发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易的安全
房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人能够了解某项特定房地产的物权状态。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”当然不是指房地产登记簿就可以无范围地完全公开查询，如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。它将改变以往单纯的行政管理职能，以服务为基本出发点，在登记的过程中更好地为申请人服务。
4.建立房地产登记专业代理人制度
我国有必要引入房地产登记专业代理人制度。土地登记专业代理人介于政府与与民间桥梁角色，为社会需要之自然产物。土地登记专业代理人之不动产法务与税务专门知识，应远优于律师与会计师。”由于登记专业代理人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业代理人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。
5.明确政府的管理规范，发挥房地产登记制度的效力
转变政府的职能，发挥政府由管理型到服务型的转变。明确政府职责，区分政府管理的范围及审核标准，发挥登记制度的法律效力。达到重领证也中登记的管理态度。。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省和登记的公信力。“服务型”的房地产制度将更有力地推动房地产事业的发展，构建一个健康、快捷和有序的房地产交易市场，并树立新型政府新形象。
三、结语
登记制度是房地产法律制度乃至物权制度的基础，我国学界对房地产登记制度的探讨已日渐深入。本文所探讨的几个问题仅是实践中反映出来的亟须解决的几个问题，其核心在于我们必须要有一个统一的登记制度的体系。同时，为满足该体系的要求及克服其固有劣势，我们必须在正确分析登记制度中存在的问题基础上，进行相对应的建议，只有这样，才能保持我国登记制度的连续性与体系性，最终能有效地指导我国房地产登记实践的顺利进行。
参考文献：
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