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【摘 要 】 随着我国经济的高速发展,房地产行业的竞争日益加剧.房地产企业要不断加强企业各方面的管理和费用开支以加强自身的竞争能力.期间费用管理的会计核算和控制越来越受到高度重视.本文分析了房地产企业期间费用的含义及核算内容及方法,讨论了企业在期间费用管理中面临的问题并提出加强控制的几点建议.
【关 键 词 】 期间费用 会计核算 控制
随着房地产市场的竞争日益激烈,建筑项目成本不断增加,利润空间不断缩小.房地产企业若要在激烈的竞争中胜出而不被淘汰,就需要加强自身的成本控制能力和经营管理能力.期间费用能够反映房地产企业日常经营管理活动的成本支出,并且其支出的形式与效果在很大程度上反映了企业的管理能力.因此,明确房地产企业的期间费用的会计核算并做好期间费用的控制工作对企业参与竞争具有重要意义.
一、房地产企业期间费用的含义及核算内容
1.期间费用的含义
期间费用是指企业为提供劳务等日常活动、销售商品所引起的成本支出.期间费用根据其在企业日常生产经营过程中所起的作用不同,可划分为管理费用、财务费用、营业费用.期间费用对企业会计核算的重要作用表现在它对企业的财务状况、现金流量、经营成果都有直接或间接的调整作用.房地产开发企业在开发经营过程中的成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类.房地产企业的期间费用是指在现场以外,企业在筹集资金过程中发生的财务费用、销售部门产生的销售费用以及企业行政管理部门为保证正常的生产经营所花费的管理费用.
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2.期间费用的核算内容
（1）财务费用核算.财务费用是指企业为筹集房地产开发及经营活动所需资金而发生的各项费用,包括换汇过程中的汇兑风险损失、所筹资金的利息支出以及筹资过程中发生的手续费等.
（2）销售费用核算.销售费用是指销售部门在产品销售过程中支出的广告费和会展摊位费、企业的销售人员在销售产品过程中发生的水电费、采暖费、改装修复费、固定资产折旧费以及销售人员的职工薪酬等.
（3）管理费用核算.管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理企业开发经营活动而发生的各项费用.具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费以及整个企业的固定资产维修费等.另外工会经费、职工教育费、无形资产摊销、劳动保险费、待业保险费、董事会费、排污费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、税金、技术转让费、研究与开发费、业务招待费、存货盘亏损失等
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二、房地产企业期间费用的会计核算
1.财务费用
（1）账户的设置.企业设置“财务费用”账户,核算企业实际发生的财务费用支出.借方记录企业日常发生的各项财务费用支出,贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额,本账户期末无余额.房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用,满足资本化条件的应予资本化,并在“开发间接费用”科目核算.
（2）主要账务处理.企业发生的财务费用,借记财务费用,贷记“未确认融资费用”、“银行存款”等科目；发生的汇兑损益、应冲减财务费用的利息收入等,借记“应付账款”、“银行存款”等科目,贷记财务费用.
2.销售费用
（1）账户的设置.企业设置“销售费用”账户,核算房地产企业实际发生的销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用.借方记录企业日常发生的各项营业费用支出,贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额.
（2）主要账务处理.企业在销售商品过程中发生的包装费、保险费、展览费和广告费、运输费、装卸费等费用,借记销售费用,贷记“库存现金”、“银行存款”等科目；为销售本企业商品房而专设的销售机构人员的职工薪酬、业务费、办公费、差旅费等销售费用,借记销售费用,贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目.
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3.管理费用
（1）账户的设置.企业设置“管理费用”账户,核算房地产开发企业为组织和管理企业的生产经营活动所实际发生的管理费用支出.借方记录企业日常发生的各项管理费用支出,贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额.为便于检查企业各职能部门费用预算执行情况,本账户也可按费用项目核算的同时,再按职能部门进行明细分类核算.
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（2）主要账务处理.行政管理部门计提的固定资产折旧,借记管理费用,贷记“累计折旧”科目；发生的办公费、诉讼费、技术转让费、研究费用,借记管理费用,贷记“银行存款”、“研发支出”等科目；按规定计算确定的应交房产税、车船使用税、土地使用税,借记管理费用,贷记“应交税费”科目.
三、房地产企业期间费用管理的现状及存在的问题
1.期间费用管理现状
首先,房地产企业对期间费用管理缺乏重视.企业更多地关注施工项目成本的控制,而忽视了占总成本比例较小的期间费用的管理,导致了企业期间费用管理能力长期以来没有得到提高.其次,筹资成本较重.对于房地产企业而言,目前对其影响较大的还有一个原因就是融资渠道不理想,筹资成本较重.从房地产企业的成长历程来看,大部分企业对融资渠道的有效运用都十分有限,如把过多精力放在银行的信贷上.一旦贷款费率上调,就会给企业带来沉重的还款压力；另一方面因为渠道较为有限,当投资机会来临时不能保证得到足够的资金进行投资,从而错过投资机会.若企业不能上市,不仅会限制企业的成长能力,而且会加重企业财务费用的支出.再次,期间费用与其他费用的界定与核算模糊不清.期间费用仅仅是限于制造产品以外的那部分费用,与生产产品的费用无关.但在现实中,各地的房地产企业很难在实际操作中落实这一点.如在成本比例的预算中,通常把原材料、运输成本、工人工资甚至广告费用的投入都计入产品的成本中.而在其他支出方面反而又会把不应列支的办公费用、招待费用等列入其他支出中.这种会计录入混乱的现象给企业期间费用的管理带来较大的困难.
2.目前期间费用管理存在的问题
房地产企业期间费用的管理如果做得不到位,管理资源就不能得到合理的配置和利用.目前房地产企业期间费用管理主要面临以下问题.
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