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【摘 要】据国家相关规定,房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责.房产测绘单位应当采用先进技术和设备,提高测绘技术水平,接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督.随着计算机技术的创新发展迅速,房产局作为房产核心部门之一,所承担的职能和任务也日益增加,本文就针对测绘技术在房产管理中的问题进行研究.
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【关 键 词 】房产测绘；管理；解决房产纠纷
前言
随着计算机技术的飞速发展,基于局域网环境下的房产管理信息系统(MIS)己经取代了单用户MIS系统.日趋成熟的地理信息系统技术为房产管理提出了一个崭新的管理理念.它不是单纯意义上的房产测绘技术在房产管理中的运用,而是GIS和MIS的结合,形成房产管理的决策支持系统.它不仅拥有管理信息系统的各种特点,更主要在
于其存储的信息采用了地理编码,将房屋的空间地理属性、自然属性、社会人文属性有机地结合起来,使房产管理向科学、规范和智能化的方向发展,形成多方位、多层次、网络化、自动化、现代化的房产管理体系.
1.测绘技术在房产管理中的应用
房产测绘是运用测绘仪器和技术来测定房屋的自然状况、权属状况及利用状况的专业测绘,是根据房产权属管理、经营性质及其它需要,对一个或若干个权属单元测绘的房产分丘平面图或房屋分层分户进行平面测绘.房产测绘不仅为房产产权产籍管理、交易管理、开发管理,为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供各种图、表、数据、资料和相关信息,而且也为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料.因此,房产测绘的重要性越来越突出,其获取的信息数据
在房产管理中的作用越来越明显.
1.1房产测绘是房产行业管理的主要基础
房产测绘主要对象是房屋的自然状况、权属状况、利用状况及相关要素,通过对房屋进行定位、定性、定界、定量,调查房屋的权属性质、测定房屋的范围和权界、测算房屋的建筑而积,采集大量的有关房屋、土地、权属状况及权属产别、建筑结构、建成年代等房产要素,利用状况等空间信息和属性信息的数据,纳入房产管理信息系统进行统一管理,做到以图管房、以图管证、以图管档,能有效防止房屋重登、漏登及产权虚报、瞒报.
1.2房产测绘是确认房屋权属的首要依据
办理房产证件,要对房屋产权归属和产权状况的证件进行审查.在审查和确认产权之前,必须持房屋的图纸及相关资料,通过房产测绘单位,按照《房产测量规范》和相关规定进行实地测量,测绘出房产图,获取房屋空间信息和属性信息的数据,并准确的测算出房屋面积,方可全面确认房屋的产权归属和权属界线.尤其是房产面积的测算,要求精确度高和100%的正确率,不能有细微的差错,不然就会给产权人带来权益上的损害.只有依据房产测绘提供的数据资料和房产图,才能办理房屋产权登记.
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1.3房产测绘是解决房产纠纷的有效途径
房产测绘成果是房产确权登记的数据来源,其成果经房产管理部门确认后,具有法律效力,且房产的变更测量及时应对房屋产权的变化.因此,当房屋产权人或房屋权属界限不清、建筑而积不准发生争议时,当房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益,当权利受到侵犯时,就可以通过房产测绘划清产权界线,测准产权面积,明确产权归属,有效保护产权人的合法权益,防止侵权和投机行为的发生,保证国家、集体和个人房产免遭损失.
1.4房产测绘是城市规划建设的重要参考
做好城市的规划建设和管理,就必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等,而房产测绘的成果不仅有房产图,还有房产属性信息和空间数据信息.测绘成果在数量和规格上都较其它测绘成果产品丰富,经过分类、统计、整理之后,可以派生出很多难得的数据资料,如房屋总量、房屋层次分布、人均建筑而积、住宅建设状况及各种用途房屋的比例等,这些资料不仅能满足房产管理的需要,也同时给城市的整体建设布局、旧城区拆迁改造、危旧房屋的改造等政府决策提供数据和依据,并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息,具有广泛的社会服务前景.
2.房产测绘管理系统的构建
当GIS应用于房产管理之中,形成房产地理信息系统,必然要融合现代测绘技术,同时结合CAD技术、大型数据库技术、MIS技术、多媒体技术、计算机网络技术等,建立一个基于GIS的房产管理信息系统.快速有效地建立房产地理信息数据库,是先进的房产地理信息系统运行的基础.要采用GIS与MIS关联的方法建立房产地理信息数据库.充分利用现有房产管理系统(MIS)的属性信息,结合房产测绘,建立房产地理信息数据库,成为完成房产地理信息系统基础建设
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的必由之路.因此,采用统一的数据标准和统一的测绘数据生产软件,是避免各测绘单位使用不同软件造成中间数据标准差异的有效方法,还可解决测绘成图和数据转换的矛盾,进而实现房产管理数据库的属性信息与房产测绘空间信息的有效链接,以GIS与MIS关联的方法建立房产地理信息数据库,达到图、证、档的结合,成为切合实际的工作方案.房产GIS的空间数据是通过房产测绘采集的空间信息,按照规定的房产地理信息分类与编码、符号、线型等,以统一的专用软件完成数据编辑和转换,形成各类房产图形及共享数据,而MIS系统的属性数据是通过房产管理各项业务获取的各种房产属性信息,并按照不同的分类规则建立属性信息数据库.在多年的房产管理工作中,房产管理数据库己经建立,并在不断补充更新.将房产管理数据库的属性信息数据与房产测绘的空间信息数据关联起来,建立房产地理信息数据库,不但解决了房产测绘中房产属性信息采集的困难,避免房产调查中的重复工作,有效地缩短测绘时间和降低工作强度,提高工作效率,加快房产地理信息数据库的建立,使城市数宇房产测绘工作顺利开展,而且有利于将来房产图变更测量与房产管理(MIS)相结合,达到空间数据与属性数据及时更新房产地理信息数据库,实现房产动态管理.
3.结语
为加强和规范房地产测绘的管理工作,保障产权人的合法权益,使房地产管理更制度化、规范化,实施有序的管理,我们应严格按照《测绘法》对测绘质量管理工作的要求,制定了房产局房产测绘工作程序及
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