意外的房租

意外的房租

“10年租金180万元起”“租金3万元/月―4万元/月”……在搜索引擎中输入“万科翡翠书院”，搜索结果显示的都是这类标题。
2018年5月中旬，作为北京首个房企全自持租赁项目，万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。
根据规划，万科翡翠书院主打90平方米大小的三居和180平方米左右的复式四居室。在定价上，不同租期和不同房型价格也会有所不同。90平方米户型月租金为1.5万-1.8万元，180平方米户型月租金在3万-4万元之间。
以此来算，万科翡翠书院90平方米户型的10年租金，需要一次性缴清180万元起。高企的价格一时间把万科推上了舆论的风口浪尖。
租赁市场终将迎来的是一场新的变革，还是“以租代售”之名的变脸游戏？10年180万元
距离城市核心区约25公里，万科翡翠书院位于海淀区北清路与永澄北路交会处附近，属北京西北六环，不拥堵的情况下驾车到核心区需要35分钟。
距离这个项目约3公里的地方，坐落着有“中国硅谷”之称的中关村科技园，高新技术产业人群聚集于此。根据链家APP信息，周边当前二手房房价约为5万元/平方米。
与此前宣传最短10年起租的方案不同，当前翡翠书院的主流租期实际上有三种：3年、5年、10年。例如，选择10年租期，需要一次性签订10年租期合同，10年间租金不变，但需要租客一次性付清全部租金。万科更为鼓励较长年限的租赁。
对于年限的设置，万科方面回应，这是结合京建发145号文关于“自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年”的要求，积极探索3-10年的长期居住解决方案，以及企业整体租赁等新租赁模式。
万科翡翠书院90平方米户型10年租金至少为180万元，而且要一次性缴清。这个预算却可以承担起项目周边一套80平方米左右的二手房的首付款。
高额的租金让人望而却步，用买房的实力来租房子，市场质疑声不断。实际上，在两年前，该项目已经受到各界的极大关注。
2016年，房地产市场如坐过山车。从上半年的狂飙式增长，到“9.30新政”出台，欢呼声一时间戛然而止，土地竞拍市场随之迎来“限房价、竞地价、竞自持”。
当年11月，首批4宗“限房价、竞地价”地块推向北京市场，交易规则是在土地出让过程中，当报价触及规定土地上限价格时，转而竞报自持商品住房面积；当自持商品住房面积达到100%时，再竞投高标准商品住宅建设方案。
彼时，出现了一个从未有过的新词――全自持，即在土地70年使用期限内，竞得人必须将全部物业100%自持并用于出租，也有人将其直接称为“租赁地块”。
显然，这并不能阻止房企拿地的热情，如今众多争议的地块，大多在2016年受到了市场疯抢。
当年12月1日，经过数十轮竞价，万科以50亿元独得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地，获得两地共花费109亿元。如今的万科翡翠书院项目，就由这两块地组成。
该地块出让时，就对商品住房销售进行了限价规定：商品住房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米。
近期，一份疑似万科方面流出的数据显示：翡翠书院项目地价109亿元，建安成本、人力成本、资金成本和70年持有成本总共约50亿元。如此估算，项目总投入在160亿元左右，最终开出的租金价格，正是根据成本反推而出。
被扣上“以租代售”帽子，万科略感委屈。对于外界质疑声，万科方面对《21CBR》记者回应说：“翡翠书院是新事物，随着公众对产品和租赁方案的逐步了解，会得到更多人群对家庭型高品质租赁社区的认可。”
在高收费上博得认可，意味着万科需要给出更多的王牌。
万科方面表示，翡翠书院将采用低密社区建造方式，房源精装交付。在建筑质量、户型设计、装修设计方面，将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设，在如翡翠公园、翡翠长安等基础上进行升级。同时，该项目自身配建1.4万平方米自持商业，也将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供同样高品质的物业和配套服务。
万科翡翠书院总建筑面积3.02万平方米，占地面积16.91万平方米，绿化率30%，共计有房源3000套，一期项目计划推出1000套房源。
翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，截至2018年5月底，总计推出72套房源，可谓谨慎“试水”。
根据万科方面提供的数据，截至今年5月底，推出的72套房源综合出租率超过80%，其中55套为180平方米大户型，租户均签?s了10年租期；其余5套为90平方米的3年或5年租期。谁来买单
2017年6月，北京万科携手腾讯，联合发起互联网行业的居住需求调研行动。此次调研称期望通过调研广大互联网人群的真实居住需求，全方位洞察城市人居生活痛点，为梦想家提供全资源、全周期的居住生活解决方案。
万科提供的调研结果表明，有超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足，对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全；超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区；相当比例的互联网精英对租房价格承受力较高。
这一举动被视为为北京万科翡翠书院的落地做准备。
万科翡翠书院位于永丰产业基地内，属大中关村概念。公开资料显示，中关村科技园区内有各类高新技术企业和研究机构万余家，包括联想、方正、诺基亚、惠普、IBM、微软、中国空间技术研究院等，人群集聚。