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【摘 要】 现今社会,由于政府的调控政策措施,房地产行业正在面临着改革的考验,改革,不仅仅是政府出台的调控政策的要求,更是房地产行业自身发展的需求,而建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式,有利于房地产企业适应改革的变化,还能够促进企业的成功转型,对企业未来的发展至关重要,是现今房地产企业的必然选择,多层次的,有效的财务管理不仅可以增强房地产企业对政府政策的调控能力,也能体现房地产企业对市场快速变化需求的反应能力.
【关 键 词 】 房地产企业 财务管理 资金预算 目标成本
1.建立以财务管理为核心的房地产企业管理的原因
1.1 房地产企业的经营特征
在房地产行业兴起后,各个房地产企业都形成其独特的经营模式,虽然经营模式各不相同,但其经营特征都是一致的,首先,由于房地产的前期投入资金大,开发周期长,这些因素决定了房地产行业具有高风险性,房地产建设从设计规划开始,就要经过许多个开发阶段,并且要耗费数年才能完工,开发周期长,资金运转的灵活性低,而资金的投入较大,少则几千万,多则上百亿,这导致企业很难单独完成资金的筹集,而需要多方的力量才能完成,大多数企业只能通过向金融机构贷款,进行负债融资,这使得企业的资产负债率提高,加重了企业的财务危机成本,所以,有效控制现金流,对房地产企业发展至关重要.其次,房地产开发业属于资源整合型企业,其业务较为复杂,涉及产业较广,不仅仅需要与供货商产生经济来往,还要与建筑单位、施工单位、设计单位产生经济来往,还有在销售环节,要与委托单位产生经济来往,当经济来往增加时,财务登记也将变得复杂,复杂的业务关系,使得财务成本管理成为房地产企业管理不可忽视的关键环节.
1.2 内外部形势的变化
自从20世纪90年代后,我国的房地产行业进入了一个快速发展的阶段,全国各地房地产开发投资得到了迅速的发展,而当时政府对房地产行业采取了较为宽松的经济金融政策,并且大力鼓励房地产的发展,这使得许多投机行为有了滋长的空间,造就了我国房地产企业数量多,却经济规模低,效益差,房地产行业充斥着泡沫经济.这种现象在我国加入了WTO以后得到改变,当我国引进外资,越多技术领先、财力雄厚的外国企业进入我国房地产市场,与我国房地产企业展开竞争,这也要求我国的房地产企业不断向规范化、标准化发展,而在竞争中,许多管理意识不足、规模小的企业渐渐被淘汰.在这种情况下,我国房地产企业要在竞争中占有一席之地,就必需面对激烈的竞争环境.因此,在激烈的竞争中,在国家宏观调控的大背景下,企业若想寻求更好的发展,企业财务管理就成为至关重要的一点,建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式,不仅有利于帮企业走出困境,更为企业的发展打下来坚实地基础,使得企业在未来能够更快更好的发展.
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2.建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式
企业财务管理是指,对于资金运动过程所采取的管理方式,它包含了资金的取得、耗费、使用、分配和收入等方面.所以,房地产企业的财务管理,是指包含资金的筹集管理,资金的投入运用管理,税务筹划和收入管理,开发成本及费用管理等.现今,我国大多数房地产企业都存在着财务管理的问题,例如成本管理不全面,资金管理较为薄弱,投资分析不到位的情况,所以应建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式,而建立这种模式应注意以下几点：
2.1 房地产企业的经营特点要求人们建立以资金管理为核心的企业财务管理模式
（1）实施资金集中管理,房地产企业涉及到许多各行各业的单位,其生产经营的过程十分复杂,包含了许多的经济活动,资金使用速度快,因此,倘若将资金进行分散管理,加大了统一调度协调的难度,财务管理的风险性大大增加.所以,房地产企业在财务管理的过程中,应该实现资金集中管理,实现资金集中管理,不仅能够有效的统一调度协调企业的资金,还能够使资金得到合理使用,使其发挥最大的价值,为企业未来的发展打下坚实的基础.
（2）全面实行资金预算管理制度,为了有效体现出财务管理中资金管理的核心作用,企业应全面实行资金预算管理制度,由专门的人员,通过对企业以往的资金流动进行分析,对未来的资金使用进行预测,企业应根据企业项目的开展状况和投资所需,使用现金预算的手段,确定一个合理的企业现金预算额度和现金持有量,与此同时,企业应按照预算,有计划性的使用资金,保证资金的有效运行,使其发挥应有的最大价值.
2.2 构建全面目标成本管理体系
（1）全面目标成本的编制,企业应该根据以前的成本历史数据,再结合当前的成本实际情况,预测未来的成本变化,同时还要考虑到企业的经营目标和市场的变化因素,制定企业的目标成本.在目标成本确定之后,还需将其按照顺序,一步步细化为更小的,便于实行的目标成本,要求其具有精确性.
（2）全成本动态管理,当项目处于开发的过程中,那么项目成本就会产生不断地变化,为了保证制定的目标成本的实现,使其在企业的掌控状态下,就必须对成本变化进行及时的跟踪与反馈,对成本变化进行动态管理.在实际操作中,应提高成本管理人员的地位,使其与其他部门的人员做好沟通协调工作,有任何问题,及时反馈,及时处理,保证有效控制企业的成本.
（3）责任成本考核,责任成本考核是目标成本与动态成本能够实现的前提保证,能够有效的使目标成本和动态成本落实到位,这要求企业要将所有的成本目标都落实到每个具体的岗位上,并且制定相应的责任考核以及奖惩措施,责任成本考核,不仅有利于促进实际工作的有效进行,还有利于对目标成本和动态成本进行分析和总结,使各项成本使用更为合理,促进企业的良好运作.
2.3 实现企业信息化管理
房地产企业信息化管理是指房地产企业利用现代的信息化技术,通过对房地产信息资源进行整合与分析,从而提高房地产企业的开发、决策、经营、管理的效率,提高房地产企业的核心竞争率.房地产行业需要面向市场,而了解顾客的需求,掌握最新的政策导向,及时发现市场的有效商机,对于房地产企业的发
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2.4 以内部控制功能为保障
房地产企业在运行过程中会面临许多挑战,其中,对企业造成影响最大的就是财务风险,财务风险主要有两方面,一是项目决策具有风险,二是现金流的控制具有风险,为了避免这种风险的产生,企业应制定财务风险相关的预防机制,对风险进行评估、控制和处理.房地产企业应对投资项目进行专项研究,努力将风险指数降到最低,有效防范各种风险的产生.在项目运行过程中,要严格控制现金流,提高资金的周转能力,不断完善内部控制的制度,这有利于更好的发挥财政的作用.
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3.结语
近年来,对于房地产行业,政府出台了一系列的宏观调控政策,这些政策在一定程度上,对房地产市场造成了影响,但是,随着我国经济的发展,城市化进程的加快,现今的房地产调控政策,不会改变行业长久良好的发展趋势.因此,面对激烈的竞争和政策的调控,房地产企业只有调整自己的管理模式,建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式,勇于创新,提高自身的企业核心竞争力,才能永远立于不败之地,才能使企业更快更好的发展.
参考文献：
[1]郑静.我国企业财务内部控制管理的研究[J].科技创新与应用,2012（33）.
[2]刘小丽.浅议房地产规划变更中的利益关系与权益维护[A].转型与重构――2011中国城市规划年会论文集[C].2011.
[3]尹建国.房地产开发企业财务管理分析[J].中国外资,2010（4）.
作者简介：李秀萍（1972―）,女,大专,毕业于中央财经大学,从事会计师.
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