近年来，我国社会经济在不断发展，很多房地产企业顺势崛起，经历了多年的发展已经建立了庞大的规模和严格的制度，形成了相对稳定的体系。而“营改增”政策的实施迫使房地产企业重新制定内部制度，特别是成本控制与管理方面，“营改增”政策的颁布是为了在税费上减少房地产企业的资金负担，能够提升企业实力，进一步推动国民经济发展。房地产企业能否良好地利用“增值税”这一政策，完善成本控制与管理，把资金用到发展上来，将决定着房地产企业能否在竞争激励的社会中站稳脚跟。
1“营改增”政策的实行背景
房地产企业的发展是长期性的，一个项目的实施需要许多成本，包括施工材料、施工设备、施工人员以及各种其他的租赁等等，既要保证建设的质量又要给国家上缴税金，这对于房地产企业的成本管理而言是在一定程度上加大了难度。因此，众多房地产企业并没有发展成强大的规模，只有少数房地产企业可以挤进国际前列，并不利于我国国民经济的发展。在此项问题上，党中央、国务院在2012年1月1日开始建立“营改增”政策的试点，通过四年多的试点，2016年5月1日起在全国开始实施。一方面能够加快房地产企业的财税体制改革，减轻房地产的税务负担；另一方面也能调动房地产扩展规模、扩大产业链，并深化供给侧结构性改革。
2“营改增”后房地产企业成本控制与管理出现的问题
房地产项目本身投资就需要庞大的资金，而其建设也需要资金的支持，可以说，房地产项目的建设完全是用资金来建设的。因此，房地产企业在财务管理方面上容易出现一些问题，特别是其成本的控制与管理，更是需要长期的磨合才能得以稳定。自党中央、国务院颁布“营改增”政策后，对房地产企业来说是机遇也是挑战。以下就主要阐述几点政策后房地产企业成本控制与管理出现的问题。
2.1房地产企业前期垫付成本方面出现的问题
房地产企业在准备一个项目的前期，要备足充分的资金。而在房地产企业的资金链中，资金的来源是投资或者楼盘预售款，其中重要的手段是楼盘预售款，一般房地产企业都是运用这种方法来保证企业内资金的正常循环。可以想象，若是资金来源不稳定，就会造成房地产企业工程项目不能顺利竣工，其建设质量也不能得到保证。“营改增”政策的实施，使建筑和企业内部也要分别缴纳增值税，这就造成了房地产企业前期垫付成本的增加，从而也会对房地产企业的资金链有一定的影响。
2.2房地产企业土地成本方面出现的问题
土地成本占据房地产企业成本中最大的成本比例，主要是由于房地产建设需要土地购置，从而，房地产企业需要向政府支出部分出让金。目前“营改增”政策中，土地出让金不能用抵扣的方式，也就是说，房地产企业购置的土地价格的高低就决定了要缴纳增值税的多少。从现在的房地产市场行情来看，土地购置价格非常高，也就造成了楼盘价格很高，然而却并不一定能够符合当地的经济发展，进而也会造成楼盘卖不出去，土地购置价格降不下来的情况，使房地产企业的资金供不上资金链的顺利循环。因此，就目前的形势来看，房地产企业的建设位置会转向土地购置价格较低的方向，这一现象导致的必然结果是国民经济发展的缓慢。
2.3房地产企业建筑成本方面出现的问题
建筑成本一般是包括材料和人工，对于材料来说，房地产项目所采购的原材料一般是来自于小工厂或者私营企业等，这些原材料的采购遇到的问题是并不具备开具增值税发票的资格，因此很多材料的采购是没有增值税专用发票的，也就无法降低增值税的缴纳，一定程度上会增加成本；对于人工费来说，在房地产项目上施工的一般都是农民工，发工资的方式一般也是现金和工资卡，也没有开具增值税发票的资格。要知道，房地产企业需要缴纳的增值税也是一笔不小的资金，对建设成本构成了一定的负担。对于房地产这个行业来说，“营改增”政策的实施也不一定会带来更多的好处，因为房地产企业销项总额越多，其增值税就越高。就目前房地产企业的发展来看，抵扣管理不健全，导致增值税额度偏高。
3“营改增”后房地产企业成本控制与管理的改善策略
“营改增”的目的是为了降低房地产企业的成本费用，帮助企业扩大规模和产业链。所以，房地产企业要创新内部管理制度，改善对成本控制和管理工作，实现壮大自身并促进我国经济发展的目的。
3.1着力加强企业抵扣管理
房地产企业缺乏抵扣管理制度，就导致企业支出的增值税过多，从而不利于房地产企业资金链的健康循环。所以说，在房地产成本控制与管理工作中，深刻思考如何建设企业抵扣管理是当下的关键。在此问题上，房地产企业可向国家政府部门提出这种建议，增加“营改增”中有关抵扣管理的政策，着重考虑房地产企业的问题，并给予相应的帮助，使房地产企业能够真正地感受到“营改增”政策带来的益处。另外，建筑成本中，对于材料采购和施工人员的聘用等问题应选取具备一定资质的原材料企业和劳务公司，以便能够开具相应的发票来降低企业的增值税。因此，房地产企业应重点建设抵扣管理，在项目建设中，资金本身就会有所紧张，而且还要防备紧急情况发生，所以减少对资金的使用能在很大程度上帮助房地产企业渡过难关。
3.2加强企业对发票的管理
“营改增”后，房地产企业的税费缴纳主要在于增值税发票和抵扣发票，在房地产的日常工作中，获得建筑成本以及土地成本的增值税发票和抵扣发票是非常重要的。所以说，房地产企业将发票的管理工作做好是成本控制与管理中重要的工作。另外，保证房地产企业与合作伙伴之间的沟通交流，能够及时地获取发票并且加以保管，来降低企业的增值税，从而减少房地产企业成本支出；要培养企业税务负责人的工作能力，将增值税发票和抵扣发票都能够妥善管理并且及时使用，为公司减少资金流出，以便创造更高的效益。
3.3创新企业成本制度管理
房地产企业要想利用“营改增”这一新政策及时地发展自身的规模，就必须要对内部的成本管理制度做出创新。对于房地产企业的建设、土地购置、材料采购、人员方面都要进行详细的调查，有无增值税发票和抵扣发票，能否及时提供等等，都是房地产企业在工作时的重点所在。培养创新型人才，对房地产企业的发展形势和前景做出判断并及时提出相应建议；提升成本控制与管理人员的职业素质，在面对投资商或者合作伙伴时都能将企业的发展前景良好地讲述出来，提升房地产企业的信用度，以达到更快速地稳定内部制度，来迎合“增值税”的政策，进而使企业能够可持续发展。
4结语
总之，房地产企业对于我国经济发展的重要性不言而喻，党中央、国务院在颁布“营改增”政策时不仅要考虑到其他行业，也应站在房地产行业的角度考虑政策实施的效果。而房地产企业也应加重对自身内部制度的改善，利用“营改增”在日益激烈的竞争环境中扩大自身规模，站稳自身地位，在更好地发展自身的同时，促进国家国民经济发展。
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