对我国当前经济适用房补贴制度的分析

摘要：经济适用房政策是我国当前解决中低收入阶层住房问题的主要方式，通过微观经济模型对“货币补贴”和“实物补贴”进行了分析，从而得出当前我国实行的“实物补贴”不如“货币补贴”，并建议政策继续向“货币补贴”方向前进。
关键词：经济适用房；住房补贴

1我国经济适用房补贴方式的现状

经济适用房的补贴方式主要有“实物补贴”和“货币补贴”。“实物补贴”，即通过优惠政策降低经济适用房的销售价格来提高购买者的支付能力，其补贴需要房屋的成功销售才能最终得到落实。“货币补贴”主要通过政府对中低收入阶层直接给予经济支持来达到政策目标。目前在我国实行的是“实物补贴”的方式，当前我国经济适用房的建设主要享受以下优惠政策：一是建设用地实行行政划拨，免除了土地出让金；二是建设和经营中的行政事业性收费减半征收；三是小区外基础设施建设费用完全由政府负担。我国通过这些政策来减少经济适用房的开发成本，进而降低其市场价格，对具备购买资格的中低收入者进行间接的经济支持。

2现行补贴方式存在的问题

2.1缺乏有效监管，容易产生寻租现象
现行的“实物补贴”是一种间接的补贴方式，为了使政策优惠能够切实落实到中低收入阶层身上，避免在过程中间被非法占用，需要对经济适用房的开发、建设、销售等诸多环节进行大量的监督、管理和审查，主要包括：对开发商的资质、开发业绩和社会信誉进行审查；对房屋建筑面积、施工质量等进行监管；制定并公示经济适用房的基准价格和浮动幅度；审核居民经济状况以确定具备购买资格的家庭；监督经济适用房的销售和市场流通，防止开发商违规销售和弄虚作假等行为。这些工作增加了政府监管的成本，使监管难以有效进行和一定程度上监管的缺位，并且在这一系列的过程当中因为监管的缺位会产生开发商和个人的寻租现象。
2.2住房市场的发展受阻损害了市场公平竞争
在目前的补贴方式下，一方面，政府为了财政补贴的最终落实，对住房市场进行了较多的直接干预；另一方面，现行的补贴方式只针对新开发建设的经济适用房，而对购买低档二手房则没有规定相应的优惠政策，这使经济适用房与普通商品住房存在了较大的价差，为了防止出现个人或机构违规投资炒房等不合理现象的出现，切实保障中低收入群体实现居住需求，相关法律规定经济适用房在购买满一定年限后才能按市场价出售，这就限制了中低收入家庭进入二手房市场，不利于住房二级市场的发展和市场体系的完善。同时经济适用房开发商和商品房开发商相比拥有政策优惠，具有一定价格优势。但由于政府相关部门对经济适用房开发商的选择不够透明公开。另外还由于经济适用房变异为商品房的可能性，以及开发商不高于3%利润的不可控性，使经济适用房在购买对象、用地位置、户型、质量等方面与周边商品房相差无几，引起不少开发商的强烈不满，他们认为具有垄断利润性质的高于3%利润是有损公平竞争的非竞争因素，经济适用房制度导致了房地产市场上的不公平竞争行为。
2.3补贴效益流失严重并且补贴分配灵活性差
在“实物补贴”这种间接补贴方式下，政府首先通过一系列中间环节将财政补贴发放给开发商，再过渡到具备购买资格的消费者手中，而补贴效益在这些环节中会产生不可避免的磨损，并可能因一些违法现象的出现造成严重的流失。（1）在工程建设中，部分开发商因利益的驱动会想方设法抬高名义成本，从而在受限制的利润率下提高实际利润额；(2)在销售时，开发商利用自己相对于政府和低收入者的信息优势，设法提高实际销售价格；(3)在政府对居民实际收入审查不严的情况下，一些高收入群体利用自身的经济、政治等方面优势更容易地购买到了经济适用房，这就使财政补贴的流向出现了偏差，没有真正达到政策目标。同时“实物补贴”的是通过限定经济适用房的销售价格来将补贴一次性发放给购房者，使得补贴的分配不够灵活。一方面，随着经济的发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，但目前这种静态的、一次性的补贴方式不能对其进行及时有效的调整。另一方面，在中低收入群体中，不同家庭的经济状况仍然存在差异，但在现行的补贴方式下，只有购买了经济适用房的家庭才能得到实际的补贴，得到补贴的多少也因所购房屋的价格、面积的不同而异，这就不能根据具体家庭的经济状况来给予不同水平的补贴。