党的十八大报告指出新型城镇化突出的是“新”，即以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能。加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。党的十八大已经为三、四线中小城市房地产业发展指明了方向，房地产业面对产业格局、市场容量的巨大转变，应准确分析新型城镇化带来的机遇与挑战，顺应新形势，加快战略转型，精准发力，与新型城镇化协调一致发展。
一、新型城镇化带来的机遇
1.新型城镇化发展为房地产业带来刚性需求。以人为本的城镇化为农村剩余劳动力提供了在城市化进程中的教育、医疗、养老等的保障，同时保障了公平交易下的土地权益，解除了后顾之忧，促使农村人口大量转移到城市，将使房地产市场的需求扩张，导致房地产投资的增加。目前我国一、二线大中城市由于人口饱和，土地资源稀缺，产生了交通堵塞、房价上涨过快等一系列问题，房地产业在大城市竞争激烈，发展空间缩小。三、四线中小城市由于存在政策方面优惠多，建筑、安装、人力、配套成本较低，竞争空间较大等优势，将成为房地产业的深耕区域，提升了农民的购房能力，释放了购房需求。随着新型城镇化的深入，除了城市常住人口增加所带来的新增人口购房需求，还有家庭规模小型化也将为房地产市场提供改善性需求空间。
2.新型城镇化发展促进产业升级为房地产业带来新的发展模式。随着城镇化质量的提高，工业化、农业现代化协同推进，产业园区地产、旅游地产、老年住区、物流配送中心、社区商业网店等新兴产业进一步发展，居民消费升级，房地产业发展开始产生了与产业、与城镇高度融合的新商业模式，将发挥市场化推进新型城镇化、推动产业升级与发展的重要作用，给房地产业开发、运营、策划模式等带来创新驱动。
3.加大棚户区改造力度，特色小镇建设带来新的发展机遇。新型城镇化强调以人为本，推进棚户区改造加大保障房建设力度能有效推进以人为核心的新型城镇化建设，解决大量向城市转移农民工的安居问题，也为房地产业发展带来契机。随着新型城镇化发展的深入，一种新的城镇化模式特色小镇应运而生，2016年7月，国家发改委、住房城乡建设部等多个部门发文明确，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，特色小镇成为全国建设热潮。特色小镇是中国新型城镇化的重要探索，将成为中国新型城镇化的“主战场”、推动经济发展的新引擎，为房地产业发展带来了新契机。
二、新型城镇化带来的挑战
1.三、四线城市房地产市场存在着区域性、结构性、阶段性供应过剩，去库存还需要一定时间。三、四线城市与大城市相比，产业集聚能力较差，地方政府过度依赖土地财政，只注重城镇面积扩大，大规模拆迁、征地、建房，在地方经济发展过程中过度依赖房地产开发，使城镇化变味成“房地产化”，房地产市场不合理投资严重，缺乏相应的产业支撑，经济增长动力不足，导致创造的就业机会有限，很难吸引外来人口，房地产市场供需严重失衡，从而使三、四线城市商品房积压，库存存量增大，消化库存周期较长。商品房积压造成房地产投资资金在周转过程中被沉淀而不能及时回收，继而影响房地产商投资热情，不利于房地产业持续健康发展。
2.在推进新型城镇化过程中忽视了当地特色，造成了“千城一面”。新的城镇化模式有别于传统的城镇化模式，强调小城镇的大角色和特色优势，任何一个城镇都有可能通过将其影响力输出到全世界。如目前风靡全国的特色小镇建设都试图在专门领域获取绝对优势以占领更加广阔的市场空间。但在特色小镇建设过程中也遇到了各种各样的问题，特色小镇最怕没有特色。有的特色小镇没有做好规划和设计，只是简单地停留在模仿照搬建筑风格、产品类型等较浅的层面上，使用传统的地产开发模式，没有特定的特色产业支撑，没有将自然特色和人文特色融入小镇建设，低成本经营，只能以失败而告终，这种凭空造出来的小镇只能是浪费。
3.新型城镇化发展对房地产企业的低碳环保及开发建设方式要求不断提升。在国家提出的新型城镇化规划当中明确提出要建设绿色建筑，对绿色建筑认证标准进行完善，不断加快绿色建筑建设，突出强调生态文明建设，将城市建设发展与生态文明建设相结合，而房地产企业作为高耗能的产业，要想在新型城镇化发展中赢得一席之地就需要符合绿色建筑的要求，提高专业的综合开发能力，满足城市居民不断提高的生活质量要求。而这对于房地产企业来说，面临的必将是转型升级的契机与挑战。
三、三、四线城市房地产业与新型城镇化协调发展的建议
1.房地产业要加快转型升级。在新型城镇化进程当中，城市的发展更多地体现为产业培育、产业支撑，传统的开发商必须提升自身的综合能力，转型升级。房地产开发企业应树立可持续发展观念，首先应合理、准确定位，制定正确企业战略，不断提高自身竞争力。目前，很多房地产企业已开始考虑依据“城镇化”调整自身的运营策略和发展方向，部分企业也开始布局二、三线城市。恒大集团是中国最早进行二、三线城市战略开发的地产企业，由于准确的战略眼光和定位，2016年总资产已超1.35万亿元，多指标创新高。其次转换思维方式，加快转型升级。开发与文化休闲、旅游度假、养老产业、生态农业相结合的产品，开发省地节能环保项目和绿色产业，优化产业结构，走产业升级与新兴服务业发展相结合的道路，推进住宅产业现代化发展，注重城镇节能减排，保护生态环境，与新兴城镇化协调发展。
2.立足当地经济、人口、社会发展水平以及资源承载能力科学布局，规划设计要突出特色。要提高中小城市规划编制的合理性、精准化和精细化，以战略研究为先导，切合城市自身的实际，为房地产开发与运行提供科学指导，促使房地产市场规范运行。中小城市的规划不能照搬大城市的发展模式，要与区域经济、人口、资源、环境可持续发展紧密联系，防止千城一面，如特色小镇的发展要突出小城镇规模小、建安成本低、文化特色传承、资源禀赋的特点，以特色产业为依托，深入挖掘当地生活方式、文化内涵和历史古迹特色，创新发展模式，力争建成一批美丽宜居、特色产业带动、文化内涵支撑、投资活力等设施良好特色鲜明、生态文明的小城镇和新城镇。
3.建立房地产业持续平稳健康发展的长效机制。完善房地产调控机制，加强对土地市场管理与调控的对策，完善土地出让制度，科学编制开发计划、土地储备和供地计划，切实发挥土地政策的综合调节作用，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设，避免土地闲置和浪费。建立完善的住房供应体系，优化调整住房供应结构，增加普通商品住房的供应，以中小户型为主，兼顾改善性房源需求，对房地产行业进行统筹规划，避免无序开发。完善住房保障制度及建设体系，逐步减少建设保障房，多渠道筹措保障房房源，实现保障房与商品房建设协调发展。建立和完善房地产业多元化投融资体系，通过创新金融、财税政策，拓宽投融资渠道，加强对房地产市场的监督，建立健全房地产市场预警预报制度，向社会各界公开提供全面、准确、及时的房地产市场信息，引导企业理性投资。整顿和规范房地产市场秩序，严厉打击房地产开发、建设、经营过程中的违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。
参考文献：
[1]尹伯成，等.新型城镇化背景下房地产业的发展前景[J].探索与争鸣，2013(4):62－65
[2]刘永刚.让更多资金投向县域城镇[J].中国经济周刊，2013（8）：38-39
[3]高炳连.对新型城镇化与房地产市场发展的几点思考[J].河北经济日报，2013.6.15.003
[4]刘海波.明道笃行恒修——迎接城镇化的挑战和机遇[J].城市开发,2014(1)
（作者单位：河南省濮阳市房地产管理中心第一房管所河南濮阳457000）
[作者简介：薛飞（1985—），女，河南省濮阳市房地产管理中心第一房管所，云南大学硕士]
13888888888
点击咨询 