张恩泽
2016年以来，一二线城市“地王”频现，土地成交价格“跳空高开”，房价涨幅巨大。一些城市出现了“宁炒十套房，不开一家厂”的赚钱新秘诀；也有假离婚、搞众筹买房子的；还有房产中介“加杠杆”，场外配资抢购。当“面粉贵过面包”时，房屋就背离了居住功能，投资投机性购房必然趁势而入，必将严重冲击刚需和改善性需求，积聚楼市泡沫风险。所以，保持高房价时代房价稳定、遏制楼市风险，让房屋回归本身属性，是继续确保价格不偏离价值、满足民众改善住房条件需求的必然选择。
一、高房价时代房地产热炒的风险
近几年来，房地产价格加速背离价值，严重偏离其居住属性。世界银行的相关统计资料显示，中国的房价收入比在4～6之间较合理。2015年6月，上海易居研究院发布了一份名为《全国35个大中城市房价收入比排行榜》的报告，深圳、厦门、北京冲进前三甲，35个大中城市房价收入比均值为8.7，而深圳的房价收入比超过了20，位居第一位。2017年1月发布的《2016年12月中国大数据房价指数（BHPI）》报告认为，部分大城市进入高房价时代，18个样本城市房价中位数破万元，包括房价中位数高于40000元/平方米的北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）。目前，房地产高风险的特点是：
（一）高房价城市南方绝对数超过北方
从地域分布来看，房产均价超过1.5万元/平米的城市，北方只有北京、天津，而且北京尤其突显；其他城市都集中在长三角、珠三角。
从房价涨幅快慢来看，这一轮房价领涨的是京津冀和长三角城市，珠三角只有深圳涨幅较快。
（二）南方城市的“房痛”指数远高于北方
我国改革开放30多年来，南方经济发展普遍高于北方，人均可支配收入前10名基本上是长三角和珠三角城市。但从房价收入比来看，南方城市的“房痛”指数远远高于北方，一二线城市远高于三四线。香港万得通讯社不久前的统计显示，买房最困难城市TOP10中，排在首位的是深圳，紧随其后的是上海和北京，南方占据了7个席位。房价最高的深圳与西南省会城市贵阳的房价之差高达12倍，深圳一间厕所与贵阳一套房之间被画上了等号。高房价与支付能力不平衡，严重影响了城市居民的消费能力，居民的幸福感大大降低。
（三）高房价使旅游城市宜游不宜居
2016年，中科院发布《中国宜居城市研究报告》，排名前10位的城市分别为：青岛、昆明、三亚、大连、威海、苏州、珠海、厦门、深圳、重庆。北京、广州分别位居倒数第一名、第二名，这些城市绝大多数是旅游城市。而本次《中国宜居城市研究报告》的评价指标回避了房价。但是，不可否认，房价对宜居城市的评价影响很大，房价对有房者和无房者、对不同年龄和收入群体影响都不一样。同年，中国社会科学院发布的《中国城市宜居品牌发展指数报告(2015)》发现：如果旅游城市的经济职能单一，其他产业发展乏善可陈的话，导致本地居民的收入不高，但房价会居高不下，尤其是三亚、珠海、厦门等城市，房价直追一线城市，但因为环境优美却成为外来资本追逐的热土，对本地居民形成挤压效应。所以，旅游城市虽然山好水好，但是普遍“宜游”不“宜居”。
（四）一线城市“宜商”不“宜居”
近日，国内标点财经研究院发布了一份《2016最易赚钱的20个城市》排行榜，前10位分别是北京、南京、天津、上海、福州、潍坊、广州、深圳、乌鲁木齐、杭州。在“2016年中国最有钱城市排行榜”中，北京、上海、深圳稳居前三，其次是广州、成都、杭州、重庆、天津、南京、苏州。可见，一线城市和国家战略布局上重点城市是投资的热点。但是，从房价适宜性、环境健康性、交通便捷性等综合因素考虑，一线城市特别是北京市应属于最不“宜居”的地方。
二、房地产经济与居民消费、经济增长之间的“悖论”
从2001年开始，房地产成为我国的核心支柱产业，发挥了居民消费和经济增长的双重作用。但是，高房价和热炒影响了经济社会健康、可持续发展，出现两大“悖论”。
（一）房地产促进居民消费的同时，拉大了贫富距离
房地产对经济增长的最大贡献是整条产业链的拉动能力。据中银国际分析，2015年房地产下游衍生消费占GDP比例约为4%～5%；限额以上企业商品零售总额13.4万亿元中，家电类、家具类和建筑装潢材料类合计占10.3%。
房价过高可以刺激投资，但同时增加了购买者负担，造成收入分配严重失衡，更为严重的是破坏了宏观经济的正常运行。但是如果房价过低，看似购买者支付的起，却相应削减了房地产业发展的动力。特别是近年来，我国国民收入分配结构中出现了劳动收入持续下降而资本收入快速上升趋势，其背后的主因是房地产等资产类收益不断上涨造成的。现实是，一方面是“炒房团”的暴发户，另一方面是“房奴”的贫困户，实际上进一步恶化了国民收入分配格局，加剧了两极分化，“富者愈富，穷者愈穷”的“马太效应”凸显。
（二）房地产拉动经济增长的同时，加剧了市场分化
2016年，我国房地产业增加值占GDP的比重为6.5%，房地产行业及相关产业链占GDP约为20%，仅房地产行业对GDP增长贡献超过了8%，仍然是我国经济重要的支柱产业。
2016年，我国房地产市场经历了一波快速上涨行情。在一二线热点城市房价上涨的同时，仍有大量三四线城市库存较高，房地产市场分化明显。针对部分城市楼市过热，22个城市密集出台了一系列收紧政策措施，热点城市房地产涨幅明显收缩。据官方统计，2016年12月，15个一线和热点二线城市中，4/5的城市房价环比下降，两个城市持平，仅一个城市环比上涨，但涨幅明显回落。
可见，高房价是楼市供求失衡的表现，影响了民众的“居者有其屋”，加速了资金“脱实入房”，进而影响实体经济健康发展。楼市泡沫不断加大，将引发系统性区域性金融风险。
那么，我国的房地产为何出现两个严重的“悖论”？
1.土地财政的作用
土地是稀缺资源。土地价格包括土地出让金、建筑成本、房地产商利润、品牌、城市及其地段、广告及其他，而政府通过土地交易获得收益，土地拍卖价格不会降低，反而会越来越高，这是导致房价上涨的最根本原因。在1995—2012年我国经济高速增长时期，名义上的GDP增长是8.6倍，而政府独家供地获得的土地出让金，却涨了64倍。
2.过度投资化和过度资本化
土地价格的决定性因素是地段区位，在更好的位置人群会享受更好的人文环境，进而形成“价格壁垒”。例如，天津的和平区、南开区、河西区被称为上三区，河东区、河北区、红桥区被称为下三区，上三区房价普遍比下三区高，相对应的消费圈层及人群的素质也要高。但是，房屋作为一种投资品时，就失去了这些以居住需求为主体的产品功能。而且，目前投融资渠道很少、股票市场不景气、期货市场风险极大，通过炒房价获得更多利益就成为人们的一种必然选择。
3.利用信息不对称，房地产商恶意炒作
一些房地产商的主要精力不是如何严格控制成本、塑造品牌影响力，而是捂盘惜售、哄抬房价。部分二手房中介机构滥用场外杠杆，开展类似股市“场外配资”的“首付贷”，让房地产偏离了其核心的居住属性，导致房地产市场波动起伏不定。
三、让高房价时代的房地产回归居住属性
（一）明确住房定位，推行供给侧结构性政策
“房子是用来住的、不是用来炒的”。2016年召开的中央经济工作会议明确了住房的居住核心功能。住房必然同时具有居住的基本属性和投资的衍生属性。住房离开居住属性，过度扩展投资属性，必然产生负面社会效应，房产价格严重偏离价值，变成投机和套利工具，要么形成大量无人居住的“鬼城”，要么出现房地产“泡沫”。不仅影响国民经济健康发展，而且会出现系统性风险。所以，综合我国房地产现状，要采取供给侧结构性政策：
1.严格执行相关政策，抑制投资投机行为
在保障居民基本住房需求的条件下，特大城市和大城市政府应继续执行好限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等政策，抑制投资投机行为，密切关注热点城市，防止溢出效应。北京、上海、深圳、天津等城市目前执行的贷款政策是首套首付30%～40%、二套首付是50%～70%。只要这种政策严格执行到位，保持房价平稳的目的就可以达到。另外，目前北京9·30政策中加大自住型商品房的土地供应，也有效控制了房价大涨。
2.延续已有的鼓励或优惠购房政策
由于中小城市去库存的压力未发生根本性变化，因此应延续已有的鼓励或优惠购房政策。因为人口外迁、收入偏低，住房总供给大于总需求的状况将长期存在。
（二）综合施策，建立长效机制
要跳出抑制房价的单项措施，单纯的需求管控政策无法从根本上有效抑制住房投资投机及房地产泡沫的发生，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立符合国情的房地产市场的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。其实，一些金融、土地政策，目前已开始落地执行，并取得了一定成效。要加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度。实行“限房价竞地价”，鼓励开发商自持住宅出租的土地出让方式，对长期空置、多套持有的房屋进行调控，让空置的房子进入买卖或租房市场，成为市场新增供应等都是增加有效供给的重要手段。
（三）合理利用大城市的集聚效应
当前，我国住房供求的结构性矛盾与城市体系发展失衡有关。一是大城市会带来人口规模扩张，进而产生产业聚集效应；而产业聚集反过来又带来工作岗位需求，从而创造出更多的就业与收入，人口进一步集聚。但是，无节制的周而复始就会出现“大城市病”，如交通拥堵、房价飙升、环境恶化，于是人口开始从一线城市回流到二三线城市。二是目前城市出现了明显的两级分化，尤其在京津冀地区缺少连接特大城市与中小城市之间的人口500万左右的大城市，未形成城市群的合理规模结构，造成的结果就是一线和部分热点城市房地产价格畸高，但购房者却络绎不绝，而三四线城市房价不高却门可罗雀。
所以，在推进新型城镇化的同时，应实行用地指标的人地挂钩，推行跨区域的土地占补平衡或适度弱化热点区域农地占用的刚性约束。在此基础上，要重点建设几个经济结构和空间结构合理的城市群，形成特大城市和大城市的“反磁力中心”，促进人口从一线城市合理回流，从人口规模和产业集聚方面，调控房价风险。
（四）千方百计拓展民间投资多种渠道
防范房地产泡沫不仅仅是局限于房地产市场，不能死守价格稳定。民众参与购房热潮，除了刚性和改善性需求外，也是为了实现资产增值保值，这说明目前投资渠道单一化。如何增加居民投资渠道，是未来房地产市场能否走向健康发展的关键环节之一。鼓励和引导民间投资发展的相关政策进一步细化和落实，切实解决民间资本投资领域受限、渠道不畅等问题，以“大众创业、万众创新”为契机，大力拓宽民间投资渠道，强化民间投资权益保护，进一步释放民间投资增长活力，促进民间投资进一步发展。
13888888888
点击咨询 