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在美国,买第二套房子用来度假、退休后居住不仅是经济学含义,还关乎人们对生活方式的理解和对生活品位的追求.
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在美国,最近有一项关于富人阶层购买高档住宅的研究表明,在计划搬家的人中,有43％想要定居在临近海滩、港湾或其他滨水地区,有41％的人想要更靠近休闲娱乐设施,如高尔夫球场、网球场,所有这些都显示,搬家的人更多的是趋向生活方式的改变,而非生活场所的改变.与此紧密相关的是,40％的有钱人打算在未来一年内购买第二套住宅,这个数字比去年上升了10％.而第二套住宅的选择集中于旅游度假区,其用途主要是度假和退休居住,很显然,这同样与生活方式紧密相关.
所以,在美国的住宅市场中,鲜明地存在着日常住房和假期住房这样不同的品种,日常住房有明显的“第一套”意味,而假期住房则是清一色的“第二套”.有意思的是,在相关的研究中,假期住房与退休住房总是被放在一起统计,用来和日常住房相对照,看来,度假和退休这两个用途被紧密地结合在第二套房产中.统计数据表明,购买度假住房的高峰年龄主要分布于50岁以后的区段,想必绝大部分购房者都考虑到即将到来的退休,因而有着双重的购买意图：现在用来度假,退休后用来长住.
还有一个有意思的现象,假期住房的购买者中,只有52％的人向银行申请贷款,而购买日常住宅的人中,申请贷款的比例高达94％.这一方面进一步证明了日常住房的“第一套”特性,另一方面,也说明对生活方式的追求与财富的积累是成正比的.但是,如果你认为购买假期住房只是富人的“专利”,那你就错了.根据调查,购买假期住宅的人并非全部来自富裕人群,而是分布于各个收入阶层.其实这也不难理解,每个人都不是等到富裕之后才开始对享受的追求,这两样东西从来都是互相推动,就像一支没有尽头的“大麻花”,永远拧在一起,相互拖曳,向前伸展.
尽管数据显示假期住房在美国住宅销售中只占6％,但任何研究者都不敢忽视它,因为日常住房极有可能随行就市、随时变现,在退休前后就被卖掉；而这6％的假期住房则很少转卖,通常会被持有到退休甚至更久,经过多少年之后,这类房产的累积数量也许会非常惊人.我在想,20年后,如果有人统计那时美国的财产继承人所继承的房屋类型,会不会发现假期住房在其中占有很高的比例呢特别是,在美国这样房屋市场相当成熟的国家,房产净值普遍占家庭净资产的50％以上,那么对于一个家庭而言,第二套房产在净资产中的占比更是个不可忽略的数字.因此,有研究者认为,这6％的份额现在看来似乎微小,但它却预示着未来庞大的市场规模,并将成为持续不衰的热点.
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中国人刚开始购买自己的住房,按理说,现在还处于还款高峰期,房产净值应该普遍为负.但房子在国人心目中占有特殊的地位,如果说家庭资产有“心理净值”的话,那么房产在中国人心中的“心理净值”肯定为正,而不管贷款有没有还清.不过,随着这几年中国房价的快速上涨,不少房产的“实际净值”在很短的时间内由负转正.这的确提高了很多人家庭净资产中的房产比例,但同时也提高了后来买房者的成本和负债比例,真是几家欢乐几家愁.可是,这却丝毫没有压低后来者的入市猴急.也许这就是中国人对房屋特有的“心理净值”在起作用,或是因为每个后来入
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未来房价是否继续上涨我不知道,但我非常相信,起码在今后的三五年内,中国房市涨幅不会超过股市涨幅.可大部分有闲钱的人不敢把钱放进股市,更不想放在银行,继续挺进房市似乎成了唯一选择.所以,现在国内也出现大量的“第二套”购房者,但似乎都不是为了假期休闲或退休享受,而是等着涨价变现.惧怕炒股却又把房子当股票来买,这大概也是源于国人心目中股票和房产有着不同的“心理净值”.
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不知美国人对于家庭资产是否也有“心理净值”,但看起来,假期住房或退休住房在美国同样不仅是经济学含义,它关乎人们对生活方式的理解和对生活品位的追求,它存在于各个收入阶层,为不同的人憧憬不同的未来人生.也许把这叫做“情感净值”更为贴切吧.
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