贸易物业的治理与运营探讨(1)

内容摘要:贸易物业是物业治理的一种形式之一,受房地产开发热的影响,近年来我国贸易物业在开发与治理上存在较大的盲目性。本文仅就目前贸易物业发展存在的客流不旺、租户难求、治理乏力题目,分析其原因,并提出相应的解决措施。
关键词:贸易物业治理运营措施

目前贸易物业发展中存在的题目

我国贸易物业的建立与经营大多缺乏对市场的深进调研,缺乏客观的依据,所以物业治理带有很大的盲目性。

经营理念和治理技术落后
贸易物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过同一治理树立贸易物业的整体形象至关重要。但是贸易物业的治理比其他物业的治理难度大得多:诸如所有零售商是否接受同一收银,是否接受同一营业时间,是否接受进行同一的促销活动等。由此无论是物业治理企业还是业主或使用人由于经营理念和治理技术的落后,都会使贸易物业形象受损,导致顾客失往光顾的爱好,进而影响贸易物业的发展。

贸易物业重复建设
在贸易地产迅速发展的同时,贸易物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售贸易较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、贸易用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和贸易用房的空置率均已超过10%的警戒线,贸易物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国贸易地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于贸易地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进进,但在投资和建设中由于缺乏同一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的题目。

贸易与地产的脱节
目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业治理指导下的“贸易治理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个贸易物业的运营状况。从运营稳健的国内外贸易项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商展出售的现象。目前地产与贸易之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的贸易主体,而贸易主体找不到好的贸易物业项目。

贸易经营缺乏特色
目前大量的贸易项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营治理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏贸易的正确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的贸易物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店展,光顾的人未几,买东西的就更少了。客流量不旺,致使贸易物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,贸易物业的营运就可想而知了。

贸易物业治理与运营困难的原因

主观原因:缺乏对贸易物业发展规律的熟悉。房地产将其作为物业来做,贸易把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。贸易物业治理是专门对贸易地产提供经营治理服务的物业治理公司,除了要有对房地产的丰富知识和治理经验之外,还需要有很强的贸易运作和治理的经验。既能够向开发商提供贸易定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商展的治理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,贸易物业的治理与运营对物业治理企业具有很大的挑战性,在治理过程中出现一些题目是必不可免的。
行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、贸易物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给贸易物业的发展带来难得机遇,另一方面也使贸易物业发展出现了的盲目仿效的现象。很多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的贸易物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。