重庆物业治理现状及其发展趋势(1)

[摘要］本文结合物业治理发展的现状、趋势对重庆物业治理十年发展历程作了扼要的回顾和总结，并对物业治理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和猜测。以为物业治理将得到社会的进一步重视和认同，物业治理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。[关键词］物业治理发展阶段趋势展看重庆物业治理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产治理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格式的形成，促使物业治理快速进进社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市治理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业治理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，治理的内涵更加丰富，外延更加宽广。21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业治理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、进步物业治理水平，实现“三年打基础，五年跨进全国物业治理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业治理10年的发展历程作扼要的回顾和总结。一、重庆物业治理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一治理服务到全方位经营服务的发展阶段（一）1991年至1998年，是重庆物业治理探索起步阶段1991年重庆第一家物业治理公司-重庆房地综合开发公司物业治理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋治理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化治理，并推行有偿服务，标志着重庆物业治理的诞生，迈出了重庆物业治理的第一步。1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业治理公司治理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业治理的经验和模式，对重庆市物业治理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区治理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和贸易楼宇建成并交付使用、治理，物业治理所具有的多功能、全方位的服务和治理作用，逐渐被人们所熟悉和接受，社会对物业治理的需求，促进了重庆市物业治理企业的发展。1995年重庆市建委对物业治理从业职员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，进步了物业治理职员的专业素质。1996年深圳国贸物业治理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业治理有限公司，并受托治理中安大厦，将深圳物业治理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、治理规范的美丽山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业治理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业治理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业治理企业已达105家，显示出重庆物业治理迅速发展的态势。（二）1998年至2001年是重庆物业治理快速发展阶段1998年2月，市政府明确国土资源和房屋治理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业治理的行政主管部分，重庆物业治理开始步进规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：l、设置行政治理机构，规范企业行为、进步治理水平为加强对行业的宏观指导和治理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部分，相继设置物业处或物业科专司物业治理工作，市国土房管局在治理全市物业治理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业治理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证正当企业的权益；二是进步职员素质，对全市物业治理企业部分经理、治理职员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、产业区）的达标考评活动，引导物业治理上规模、上水平。1998年底美丽山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：美丽山庄获全国城市物业治理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。2、加强法规建设、奠定物业治理生存与发展的法制基础为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业治理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业治理办法》，并相继出台了《重庆市物业治理资质治理规定》、《重庆市城市物业治理收费实施办法》、《重庆市物业治理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业治理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业治理企业能够按照较为完善的市场规则往依法治理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业治理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。3、成立物业治理协会、增强行业发展动力1998年11月20日重庆市物业治理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监视治理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部分研究行业发展和治理中的题目，为政府主管部分在制定全市物业治理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业治理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业治理》（双月刊），大力开展物业治理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业治理企业的呼声和业主需求，传递物业治理信息、展示行业风采与动向，树立行业形象，为行业发展提供***阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业治理差距，认真组织业内职员赴国内外参观考察，学习鉴戒国外及我国沿海城市物业治理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，进步物业治理职员的理论水平和业务素质。4、重视专业理论研究、建立人才培养基地物业治理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业治理经验的总结交流和物业治理理论的应用性研究，是重庆物业治理发展的明显特点。近年来，重庆物业治理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业治理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业治理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业治理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业治理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业治理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业治理》等学术刊物上。在注重理论学习、研究的同时，物业治理协会加强了对物业治理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部分经理进行上岗培训，进步行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业治理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业治理的工程硕士和物业治理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业治理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业治理专业。重庆市物业治理协会、重庆大正物业治理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业治理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业治理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有治理才能的应用型物业治理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业治理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出进步物业治理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。5、物业治理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出重庆物业治理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业治理企业从过往105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业职员达4万多人，实施物业治理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业治理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业治理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、产业区、大厦荣获“重庆市物业治理示范住宅小区（产业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、产业区荣获“重庆市物业治理优秀住宅小区（产业区、大厦）”称号；有20多家物业治理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、美丽山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等治理水平高、服务质量好的物业治理着名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业治理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业治理行业发展的中坚气力。6、积极引导、加强治理，推进重庆物业治理的全面发展1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨进全国物业治理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业治理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验先容。2000年11月28日，重庆市物业治理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业治理工作，进步人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业治理近几年的发展情况，提出2001年物业治理工作的思路和意见：一是要继续加强物业治理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业治理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金治理办法》、《重庆市物业治理项目招投标治理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业治理企业资质治理规定》；二是开展十优物业治理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业治理工作会；四是开展物业治理基础理论研究，推进物业治理事业健康发展；五是在“物业治理地域、物业治理类型、物业治理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业治理的全面发展。二、重庆物业治理发展趋势展看经过近十年的探索和实践，重庆物业治理已打下了坚实的发展基础，初步形成远景广阔、布满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业治理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业治理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业治理行业值得深思和探索的题目。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。（一）物业治理价值的熟悉将不断深化1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术治理工作的不断加强，将进步房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和用度支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业治理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的着名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。2、物业的环境价值日趋重要近几年的经济发展已使人们熟悉到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业治理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所熟悉，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将布满生机。3、物业治理的社会价值备受重视由于物业治理具有多功能、全方位的治理服务特点，因而对社区的治理和社区精神文明建设具有不可替换的作用。随着城市建设步伐加快，小区数目不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业治理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。4、物业治理用度以价值规律为评价核心随着国民经济的发展和社会消费水平的不断进步，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业治理的企业行为日趋规范、物业治理市场日渐成熟，人们对物业治理价值的熟悉、评价也更加科学和全面。物业治理用度的收取标准也将会以市场供求变化和治理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济本钱作为物管用度收取的评价基础。物业治理用度收取市场化，必然带来物业治理价值的回回，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。5、服务治理向经营治理转变，进步企业盈利水平为了更好适应物业治理市场发展的要求，增强竞争能力，进步经济效益，企业将实现由服务治理型向经营治理型的转变，并树立现代经营治理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。（二）物业治理在国民经济发展中的地位得到增强l、物业治理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同物业治理在治理的深度、广度，以及治理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋治理。在房产治理由传统的福利型行政性治理方式向现代经营型服务性治理方式转变的推动下，受托治理的物业面积不断增大，由于政策导向、***宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业治理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。2、物业治理成为城市治理、社区建设的重要组成部分随着我国经济治理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营治理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业治理具有社区、环境建设和治理的独特功能，将成为城市治理、社区建设的最重要组成部分。3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业由于物业治理是房产治理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和治理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业治理体制所取代。房地产治理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业治理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业治理覆盖率达到90％以上，物业治理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业治理覆盖率才为35％；据测算，2001年至2010年未来10年间，重庆物业治理覆盖率可看达到95％以上，物业治理类型涉及面将更为宽广，物业治理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。4、物业治理与社会各界的关系更加协调由于物业治理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业治理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政治理部分、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业治理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业治理企业将成为真正的法人企业，物业治理协会对行业治理的社会作用将得到增强，社区治理中的治安、水、电等行政事务治理将回回于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业治理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为同等竞争、关系密切的独立法人关系。物业治理企业的经营治理活动将会得到进一步加强和发展。（三）行业素质不断进步、规模化经营是行业的发展方向1、物业治理企业向规模化、品牌化方向发展目前物业治理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业治理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业治理招标投标工作的大力推行和物业治理市场化的发展，物业治理企业将从数目型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业治理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业治理行业整体素质的进步，社会资源配置也将得到进一步的优化。2、知识经济时代将不断进步物业治理的技术含量计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业治理带来了革命性的发展，物业治理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与治理能力不断进步，物业治理将步进一个崭新的时代。3、物业治理可持续发展需要高素质人才由于物业治理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、治理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断进步，以及加进世界贸易组织后所面对的市场竞争，把握现代治理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业治理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业治理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期看高层次、高品位的文化生活，物业治理除立足于物业的治理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业治理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。（四）物业治理行业发展更加建康、规范、有序1、物业治理行业政策体系趋向完善任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、公道、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业治理行业在国民经济、城镇建设治理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业治理政策体系。2、物业治理行业法规体系逐渐形成物业治理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业治理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业治理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业治理的发展。加大物业治理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部分也正在进行《物业治理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、公道，真正能体现法制精神的物业治理行业法规体系将逐渐形成。3、从严审查资质条件、严格市场准人物业治理诱人的市场远景，吸引了众多企业的目光，近几年物业治理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业治理面积明显不足，如重庆市677家物业治理企业，仅治理5000多万平方米物业，均匀每个企业治理物业不足10万平方米，而最大的企业也只治理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、治理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业治理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查治理和从业职员职业资格认证工作，严把市场准进关。4、行业自我治理、自我约束的自律意识增强随着国民经济宏观治理体制的改革，小政府、大社会的治理模式将逐渐形成，政府对企业的行政治理职能也将日益弱化，终极淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监视、治理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律治理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。5、业主委员会的建设与运作趋向规范目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与治理和表达对物业治理的看法，委托治理与受托治理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部分根据物业治理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业治理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。