地产的黄昏

地产的黄昏

从涨价去库存到打折出库存，活下去成为地产龙头的呐喊，这次会真的不一样了吗？活下去！在国庆节前，万科成了行业的风向标，以至于整个国庆假期，对于房地产业是否入冬的讨论愈演愈烈。
房企销售的“金九银十”似乎并未如约而至，部分房企降价销售又招致售楼处的打砸风波。一路疯涨的楼市真的要变天了？
这似乎正在验证社科院年初的预测。“总体来看，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。”这是社科院《中国房地产发展报告2018》的核心观点。
在行业去库存接近尾声后，房地产的一系列调控政策正在接踵而至，棚改货币化收紧已成事实，甚至是取消预售这样的“狠招”传闻一度甚嚣尘上。而房地产税则已经进入了人大常委会5年立法规划的一类项目名单中。
回溯历史，在每一轮调控后，房价都以报复性的上涨来回应。如今行业一面是持续高压的行业调控，一面是房企销售压力渐显，房价停止了凶猛的上涨。只是这一轮调控后，房地产行业能告别历史的轮回吗？寒意来袭
董事会主席郁亮在万科的讲话成为了房地产行业最大的新闻，“活下去”的论调一语激起千层浪。领头羊的喊话似乎让行业感到了丝丝寒意。
根据公开报道，在这次讲话和南方区域内部讲话中，郁亮表示，万科要以“活下去”为最终目标。郁亮讲到，早在2012年时，万科就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。
而如今，转折点实实在在到来了。为此，万科选择了“收敛”和“聚焦”，并且将6300亿元的回款目标定为所有业务的起点、基础和保障。万科要梳理房地产业务，还要对非开发业务进行梳理。即投入和产出、风险和收益匹配问题，3年未见效果的业务将去除等等。
从郁亮的讲话中不难发现，万科要做好房地产开发业务，保证集团的现金流。而非地产业务中暂时难见回报的，或者回报与付出不匹配的业务就要面临调整了。
从万科的报表上看，市场应该是找不到这家行业龙头任何“活不下去”的理由。2018年上半年，万科实现营收1059.75亿元，同比增长51.8%，实现归属母公司股东的净利润91.24亿元，同比增长24.94%。
公司上半年的营收增速是2012年以来的最好水平，归母净利润增速也是2012年半年报以来的次优表现。
不仅如此，2018年上半年末，万科账面的货币资金高达1595.52亿元，同期，公司流动负债中的“短期借款+一年内到期的非流动负债”合计只有569.83亿元。万科的净负债率，即（有息负债-货币资金）/所有者权益只有30.79%。
而根据国泰君安的研报，2018年上半年，34家重点房企净负债率为112.2%，较年初的104.7%提升了7.5个百分点，跟上一年同期113%的净负债率相比已经有所下降，下降了0.8个百分点。有息负债规模合计为2.2万亿元，较年初增长11.3%。
与同行相比，万科的净负债率无疑是优秀的。不仅如此，2018年上半年，公司的预收账款（调整后列入合同负债科目）高达5142.85亿元。
从账面上讲，拥有漂亮账本的万科似乎没有理由高呼“活下去”。无独有偶，一向以激进著称的融创也开始变得“保守”起来。
在2018年上半年的业绩发布会上，融创董事会主席孙宏斌表示，融创要做到安全第一。他表示，融创要保持现有规模的难度并不大，“但是要说怎么增长也很难，我们还是脚踏实地，这几年安全放在第一位。”
此外，碧桂园和绿城关于加快销售回笼资金的内部文件几乎成了网上公开的秘密了，恒大打折促销的海报在春节前后和“金九银十”前夕两度现身，加速周转回笼资金的意味可见一斑。
本轮房价反弹以来，房企龙头集体求稳的局面并不常见。万科抛出的拐点论更是让房地产寒冬的焦虑，在整个行业一片讨论声中蔓延开来。
2007年年底，万科原董事长王石抛出拐点论，2012年万科提出行业进入白银时代，2018年，万科再度提及了拐点论。10余年时间，在重大的关键节点，万科有成功的预判，也有对市场变幻的焦虑，那么总有能力把自身卷入沸沸扬扬漩涡中心的万科，这次为何抛出语出惊人的?^点呢？盛世危言
从直观的销售数据上看，目前的房地产行业远非“寒冬”。统计局的统计显示，2018年1-8月份，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%。其中，住宅投资54114亿元，增长14.1%。
从2016年年初全国房地产开发投资恢复增长以来，到了2018年后增速基本达到了两位数。与此同时，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积16451万平方米，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增速提高1.8个百分点。
而在销售端，1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4%，商品房销售额89396亿元，增长14.5%。8月份，房地产开发景气指数为101.98，继续保持着微幅提升的趋势，而且是2011年年中以来的最佳景气表现。
规模房企的表现更加优秀。克而瑞统计显示，前三季度，TOP100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。门槛、集中度进一步提升，达历史新高。
截至9月末，在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上，其余则基本在65%-75%之间。从目前业绩完成度的情况来看，克而瑞认为，大部分房企完成全年业绩目标不成问题。
在规模量化上，截至9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家千亿房企的水平。克而瑞预计全年千亿房企数量有望超过30家左右。这意味着千亿规模的房企数量有望翻倍。