浅谈商业地产开发对商业运营的影响

浅谈商业地产开发对商业运营的影响

中图分类号：F293.3文献标识：A文章编号：1674-1145（2018）8-243-01摘要每个商业地产的落成都凝?Y了开发者的智慧和心血，对于每个城市来讲，优秀的商业地产可以成为这座城市的名片和商业活力的象征。当今，投资人或是公司的管理层越来越多的将大部分的精力放在了商业运营上，想办法开源节流、提升品质、力创佳绩，但是人们往往忽略了，优秀的商业地产是从地产开发的时候就奠定了良好的基础，从商业地产起初的项目选址到业态设计，再到施工成本的控制及设备的采购和整体的验收，每一个环节都会对将来开业后的商业运营产生重大的影响，接下朱我就以自己多年的商业地产经验浅淡具体的影响内容。
关键词商业地产开发问题商业运营的影响
一、对税金的影响
了解商业地产的人都知道，房产税是商业地产企业在运营期间最大的税项支出，而房产税缴纳的多少直接与商业地产的开发成本息息相关，于是开发成本的控制问题就突显了出来。我国目前对商业体房产税的计算方式有两种，即从价计证和从租计征，而无论从价计征还是从租计征房产税，都有以房产原值计算的部分，所以房产原值的多少至关重；要。
对于开发成本的管控，一定要在预算形成的阶段就对土地款、工程款、顾问费及行政费用和财务费用做出详细的数据依据，在预算执行过程中严格管控，杜绝随意增加成本，严格审核超预算和无预算的审批，对于乙方未能按施工要求施工的，要坚决给予扣款。并巨合理利用融资，降低企业财务成本。
二、建立设备清单
在商业地产建筑初期就要建立《设备清单》，将电梯、空调系统、电力系统、消防系统等各项系统项下的每个机器设备进行统一编号，罗列出详细的清单，包括品牌、型号、数量、采购单价及供应商等信息。设备清单最好由成本控制部门拟好后再由建筑工程监理公司复核并盖章确认。当项目竣工时将设备清单移交给运营团队保管，以备将来一旦设备发生损坏时，为公司内部提报资产报废申请及保险理赔提供有效的依据。
三、选择合格的建筑师及工程监理公司
在建筑前期选择总包方的招标过程中，除了审查投标单位的报价是否客观巨具有竞争优势外，还要对总包方已建成的项目进行实地考查，以检验投标方的建筑实力，而且也要选择优秀的工程监理公司对整个工程施工进行监督，如果总包方及监理公司的工作未做到位，在工程验收时发现重大工程缺陷，则会严重影响商业地产项目的开业时间，容易引起已签署租赁合同的租户不满，带来不二它要的纠纷。
四、加强验收的重要性
商业地产公司的项目建设部门对机器设备、装修材料及工程质量的验收非常的重要，特别是装修材料和工程施工质量的验收更是要做到细致人微，因为装修材料的品类和品种繁多，验收时更要防止被“偷梁换柱”，而且刊施工的进度和质量商业地产公司的项目建设部门要每天都派人与监理公司共同监管，以保证工程质量万无一失。
就以地砖为例，地砖到货后要将地砖拿到权威的第三方检测机构对地砖的成份进行检测，以证明符合合同规定，工程施工阶段要防止出现贴砖不牢固，尺寸不到位的现象，如果验收不严格就会在后续的日常运营中重新翻修，增加不必要的成本支出。
五、优化设计方案
刊于商业地产的开发设计要具有很强的前瞻性，例如采用设备布置更方便、分辨率更高的数字监控取代模拟监控设备。以自动识别车牌的停车场系统取代插卡式的停车场系统。对于北方的商业地产项目要在每个出入口安装合理数量的热风幕和空调通风口。这些设计如果在设计期间就能够考虑进来，就可以减少运营期后期改造的投入。
六、环保节能设备的使用
在计划采购设备时，应尽量选择国家提倡的节能环保设备，采购这类设备除了会得到国家给予的补助，而且还会减少日常运营的能源消耗。以两个建筑面积相当的购物中心为例，在冬季，A商场主导使用水源热泵对商场室内进行供暖，政府供电部门会对A商场的电价给予一定的折扣，B商场主导使用供暖公司的热力刊商场室内进行供暖，将A、B商场在整个供暖期（5个月）的电费进行对比，发现商场自用部分的电费相等（扣除租户用电），而B商场除了日常的电费外，还要支付供暖公司500多万的供暖费，对于A商场来讲使用水源热泵供暖每年可节省500多万的能耗支出。其次，公共区域使用LED照明灯具、非运营区域对灯具安装声控装置都可以对运营的能耗给予适量的节省。
七、业态优化
对于购物中心，一定要根据整体项目的开发需求而对招商业态进行充分的估计。如果购物中心周边还配有??字楼的仟发项目，则招商业态设计上就要降B1层多设计些满足轻餐饮、水吧和超市的铺位，如果一开始就按销售服装和饰品铺位设计，则当招商需要大量轻餐饮和水吧铺位的时候，就会产生额外的机电和给水点位的工程支出，而轻餐饮铺位改为销售服装的铺位是不需要额外的投入的。
八、结语
虽然商业地产开发和商业地产运营是完全两个团队的工作，但是它们之间有着千丝万缕的联系，优秀的商业地产都是非常注重前期开发的重要性，否则将会导致经营成本的提高、运营风险的增大。常常听到一句话“不要输在起跑线上”，没错，商业地产开发就是整个商业地产运行过程中最关键的第一步，希望大家在重视商业地产运营的同时也要更加重视商业地产开发的重要性，可以让每个商业地产项目给大家带来舒适的购物体验和高品质的办公环境。
参考文献：
[1]戴长宁.谈商业地产运营模式[J].经营管理者，2010（21）：189.
[2]张威.商业地产项目开发及运营模式探讨[J].卷宗，2015（4）：257.